월세 미납 명도소송 문제없이 해결하기

 

 

 

 

법 앞에서 평등하다는 말은 권리만 가진 사람이나

의무만을 가진 사람 없이 모두가 동등하게 권리와 의무를

부담한다는 말이기도 합니다.

 

상가임대차계약에서도 마찬가지인데요.

다소 차이는 있을 수 있지만

무탈한 계약의 이행을 위해서는 건물주도 세입자도 모두

선행해야 할 각자의 의무가 있습니다. 

 

 

 

 

대표적으로 건물주는 상가를 임대해줄 의무가

세입자는 빌린 상가에 대하여 월세를 지급할 의무가 있는데요.

 

오늘은 이러한 세입자의 월차임 지급 의무가

 이루어지지 않았을 시 건물주가 할 수 있는

대표적 행위인 월세 미납 명도소송에 대하여 

알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

정당한 월세 미납 명도소송이 이루어지기 위해서는

먼저 어떤 요건이 필요한지부터 알아야겠죠?

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우선 가장 중요한 요건은 월세미납인데요.

월세가 3개월분 이상 연체 했을 시 남은 임대기간과

상관없이 즉시 해지 통보를 할 수 있습니다.

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쉽게 느껴지는 개념임에도 많은 분들이 

헷갈려하시는 부분은 연체한 금액을

갚고 다시 밀리는 경우에는 어떻게 되는가 하는 것이 있는데요.

이 경우 즉시 계약해지를 할 수 있는 것은

아니지만 누적해서 3개월 상당의 월세가 밀렸을 경우

세입자는 상가임대차보호법에서 보장하는 권리인

계약갱신요구권과 권리금 회수기회등 주요내용에 대하여

권리주장을 할 수 없습니다.

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정리하면 연체와 상환을 반복하여 누적 연체액이

3기분의 월차임만큼 되었을 경우에는

세입자가 계약갱신을 요구하였다고 하더라도

임대인은 이를 거절할 수 있고, 신규 임차인을 데려와

권리금을 회수하려고 하여도 임대인은 거절할 수 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

그리고 유의하셔야 할 사항 중 3기의 월차임 연체도 있습니다.

앞서 간략하게 설명했지만 3기 연체는 연속성과 횟수가

중요한 것이 아닌데요. 계약 기간 중 어느 시점에

그동안 밀린 금액의 누적액이 월세의 3개월 분의

금액이 된다면 여기에 속하는 것입니다.

 

정리하면 월세가 3개월 분을 연속해서 연체하고 있다면 계약해지 가능

연체와 상환을 반복한 결과 누적하여 3개월 분이 연체되었다면

계약갱신 거절 가능이라고 생각하시면 편합니다.

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요건을 다 갖추었다면 우선 계약해지통보를 하셔야합니다.

정해진 방식이 있는것은 아니어서 자유롭게 할 수 있지만

법적분쟁이 예상되기 때문에 문자, 내용증명 등

자료로 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다.

 

그리고 월세명도소송 뿐만 아니라

명도에 관련된 소송을 할때

반드시 해야하는 절차가 있는데 바로

부동산점유이전금지가처분 입니다.

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부동산에 대하여 점유권을 다른사람에게

이전하는 것을 금지해달라고 하는 처분을 내리는 것인데요.

명도소송을 승소하였다고 하더라도

부동산점유이전금지가처분을 마치지 않아서 

제 3자가 적법하게 그 건물을

점유하고 있는 상태라면 그 자체로 강한 성질의

권리를 인정받을 수 있기 때문에 강제집행을 하지 못하고

다시 또다른 소송을 진행해야 하기 때문에

반드시 해야합니다.

 

 

 

 

그리고 위 과정이 부담스럽다고 느껴질수도 있는데요.

6개월에서 1년 정도로 걸릴 수 있기 때문에 기간적으로

부담이 될 수 있는 것도 사실입니다.

 

그럴경우에는 제소전 화해조서를 활용하시는 것도 좋은데요.  

미리 화해조서를 작성했을 경우 문제가 생겼을 때 

소송없이도 화해조서를 근거로 빠르게 강제집행이 가능합니다.

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임대차계약에서 문제가 생겼을때 분한마음은 들지만

어떻게 대처해야 할지는 모르는 경우가 많으십니다.

그래서 적절하지 못한 대처로 오히려 상대방에게

 반박할 여지를 주는 경우도 많은데요.

기본적인 내용을 알고 의무를 이행하시면서

전문가를 통하여 상황에 맞는 최선의 대처를 통하여

손해는 차단하고 권리는 지키시길 바랍니다.

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