원상회복 어디까지 해야 할까요?

 

 

 

 

 

임대차계약을 통하여 상가의 대여가 이루어지는 경우

꼭 한번은 들어보셨을 단어가 바로 원상회복 입니다.

느낌은 어렴풋하게 알거 같은데 확실하게

알기는 쉽지 않은데요.

 

실무적으로 보더라도 계약서의 대부분은

원상회복을 한다 라고 작성할 뿐

원상회복을 해야 한다면 얼마나 어디까지

해야하는지 그 범위를 명확하게 정해놓지

않기 때문에 많은 분쟁이 발생하는 영역입니다.

 

 

 

 

확실한 가이드라인이 없는만큼 법원의

판단이 중요하기 때문에 차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

첫 번째로 원상복구를 하고 건물을 인도했는데

원상복구가 제대로 완료 되지 않았다면서

건물주가 보증금을 반환해주지 않는 경우입니다.

 

대법원 판례를 살펴보자면

 임차인이 32만 원정도 소요 되는 전기시설을

원상복구 하지 않았다고 해도

 그 이유로 보증금 전액의 반환을 거부할 수 없다고

판시하고 있습니다.

 

 

 

 

  판례의 취지로 볼 때, 

계약에 있어 경미한 사유로 임대인이 

보증금을 돌려주지 않는 것은 정당한 사유가 아니라고

 판단할 수 있기 때문에 이러한 경우

 전문가를 통하여 법적인 대처를 준비하시는게 좋습니다. 

 

 

 

 

두 번째로, 임대인의 귀책사유로 인하여

계약이 해지된 경우에도 임차인에게

원상회복 의무가 발생하는지 여부입니다.

 

 대법원은 임대인의 잘못으로 계약이 해지되었다고 하더라도

 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구와는

별개로 원상회복의무까지 부담하지 않는다고

할 수는 없다고 판시했습니다.

 

 

 

 

즉, 아무리 건물주의 잘못으로 건물을 인도하였다고 해도

 임차인의 의무인 원상복구 의무는 이행하셔야 합니다.

 

그렇다면 필요비, 유익비는 청구 할 수 있을까요?

 필요비의 경우 임대인이 임차물 보존에 든

비용을 즉시 지불하는 것이며,

 유익비는 자신의 사업을 위해 설치 했지만

 상가건물의 가치를 증가시켰다면

임대인이 계약 종료시 6개월 이내에

임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을

 상환해야 하는 것을 말하는데요.

필요비와 유익비는 임의조항이기 때문에

 특약사항으로 배제하기로 한다면 효력이 발생 합니다.

 

 

 

 

마지막으로, 임차인이 설치한 부분이 아님에도

 철거하라고 하는 경우 입니다.

이전 임차인이 설치하고 나간경우

그 부분에 대하여도 원상회복 의무를 지는지 여부인데요.

 

이에 대해 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인이

 임차 받았을 때의 상태로만 반환하면 된다고

 명확히 판시 했습니다. 

그렇지만 하급심에서는 해당 임차인이

 권리금 지급 여부에 따라

판단이 여전히 엇갈리고 있는데요.

 

 

 

 

 대법원 판례 취지를 고려했을때

권리양도양수계약을 했다는 사정만으로

 원상회복의무까지 승계했다고 보는 것은

다소 무리하게 보일 수 있습니다.

 또한 실제 거래관행을 보더라도 원상회복

의무를 승계한다고 보는 것은

세입자에게 과도한 부담을 지어주는 것이기

때문에 인정되기 어렵습니다.

 

 

 

이렇게 원상회복의무에 대하여

법원의 판결을 위주로 살펴봤는데요.

여전히 많은 분쟁이 생기는 영역이기 때문에

문제가 예상될 시 전문가를 통하여

적절하게 대처하여 손해를 차단하는 것이

중요합니다.