상가건물 임대차보호법 환산보증금 확실히 알고가기

상가를 임대해 영업을 하시는 분들이라면

한번쯤 자신이 받는 법의 보호 범위를

궁금해하시는 경우가 있습니다.

 

 

 

 

하지만 각자 본인의 상황에 적용해보려고 하면

어려움을 겪는 부분이 있는데요.

바로 환산보증금이라는 기준선입니다.

 

우선 법령을 통하여 살펴보면

상가건물 임대차보호법에서는 제 2조에서

 법의 적용범위를 명시하고 있는데요.

대통령령으로 정한 보증금액 즉 환산보증금을

초과하는 상가들에 대하여는 예외로 하고 있습니다.

 

 

 

 

이는 영세 상인을 보호하기 위한

상가건물 임대차보호법에서 어디까지가 보호해야할

대상인지 기준을 설정한 것이라고 보면 되는데요.

 

다만 영세 상인들끼리 급을 나누고 보호 범위가 다르다는 점에서

상가임대차보호법의 기본 입법 취지에 어긋난다는 주장으로

요구하는 기준이 이전보다 높아지고 있는 추세입니다. 

 

 

 

 

 그렇다면 환산보증금을 초과할 시

적용받지 못하는 상가임대차보호법 규정 중

유의해야 할 것들에는 어떤 것이 있을까요?

 

먼저 월 차임 5% 인상 제한이 있습니다.

상가건물 임대차보호법에서는 임대인이 과다하게

임대료를 인상하여 생길 수 있는 문제들을 방지하기 위하여

1회에 인상할 수 있는 임대료 상한선을 5%로 제한하고 있는데요.

 

다른 상가들과 달리 대통령령에서 정한 기준선을 넘는 고액의

임대료를 지불하는 상가라면 주변 시세 등 객관적인 경제적

사유가 있다면 5%를 초과해서 인상하는 것도 가능하다는 것입니다.

 

 

 

 

다음으로 묵시적 갱신 입니다.

일반적으로 모든 계약은 재계약 시점에 맞게 계약서를

다시 작성하면서 이루어지게 되어있는데요.

계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 당사자간 서로

계약에 대한 논의 없이 계약 기간이 만료된 후에도 자연스럽게

기존 계약내용대로 이행하는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

 

 

 

현실적으로 굉장히 많은 계약들이 묵시적으로

 갱신되기 때문에 특히 유의하셔야 하는 내용인데요.

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가들의 경우

묵시적으로 갱신되었다면 전 계약과

동일한 조건으로 1년이 연장되었다고 봅니다.

 

 

 

 

이때 건물주는 계약해지 통보를 하지 못하고,

 임차인이 해지를 원할 경우

3개월 뒤에 효력이 발생하는데요.

 

환산보증금을 초과하는 상가의 경우

상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받습니다.

이 경우 해당 계약은 민법상 기한의 정함 없이 

연장된 계약으로 보는데요.

 

이 때는 건물주와 세입자 모두 해지 통보를 할 수 있고

건물주가 통보 했을 시 6개월 세입자가 통보 했을 시에는

1개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

다음으로 환산보증금을 초과하는 상가들도

보호 받을 수 있는 권리에는 어떤 것들이 있을까요?  

우선 건물을 인도받은 후 사업자 등록을 신청하여

제 3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는

대항력을 가질 수 있습니다.

 

그리고 임차인에게 있어 가장 중요한 권리들인

계약갱신요구권과 권리금회수기회보호를 받을 수 있는데요.

다만 권리금보호규정의 경우 대규모점포 및 준 대규모점포의 경우

보호받을 수 없으니 유의하셔야합니다.

 

그리고 현재 적용되고 잇는 상가건물 임대차보호법상

환산보증금을 살펴보도록 하겠습니다.

2019년 4월 2일에 개정된 기준이 적용되고 있는데요.

 

 

 

서울의 경우 6억 1천만원에서 9억원으로,

과밀억제권역과 부산의 경우 5억원에서 6억 9천만원으로

다른 광역시들은 3억 9천만원에서 5억 4천만원으로

그 밖의 지역은 2억 7천만원에서 3억 7천만원으로 변경되었습니다.

참고 사항으로 과밀억제권역은 인천, 의정부, 구리, 남양주시(일부),

하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포,

시흥(반월특수지역 제외)이 있습니다.

 

또한, 기본적인 계산식은 알아두시는 것이 좋은데요.

(월세X100)+보증금을 한 금액을 지역의 기준에

맞춰서 법에서 명시한 기준선을 넘는지 여부를 따져보시면 됩니다.

다만 영업을 하는 지역과 임대차 계약을 체결한

연도에 따라 기준의 변함이 있으니

반드시 그에 맞게 확인하셔야합니다.

 

 

 

 

이렇게 상가건물 임대차보호법 환산보증금에 대하여 살펴보았는데요.

법에서 정한 가이드라인 외에도 지역과 계약 시기등

각자의 계약마다 파악해야 할 사항이 존재하기 때문에

전문가를 통하여 명확하게 확인하시길 바랍니다.