임대인 계약 해지 주장하고 싶다면?

임대차 계약은 양 당사자간의 합의로 이루어지는 쌍무계약인만큼

원만한 계약이행을 위하여 당사자 일방만이 아닌 모두의 노력을 필요로 합니다.

즉 건물주 세입자 할 것 없이 모두 약정한 의무를 충실히

이행할 것을 전제로 한다는 것인데요.

 

 

 

법이 보호하는 대상 역시 마찬가지입니다.

언뜻 생각했을때는 세입자를 위한 보호만 떠올리게 되지만

법은 오직 충실하게 본인의 의무를 다한 대상을 공평하게 보호하고 있습니다.

임대차 계약을 기준으로 생각했을때 대표적인 예를 들자면 

바로 임대인 계약 해지를 들 수 있는데요.

 

 

 

 

계약에서 분명하게 약정한 서로에 대한 의무가 있음에도 불구하고

임차인이 이를 다하지 않는다면 임대인은 본인의 이익을 보호하기 위하여

계약 해지 통보를 할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

 

하지만 계약을 해지할 수 있는 강력한 효과를 발생시키는 만큼

성립하기 위해서 필요한 요건들이 충분히 갖추어져 있어야겠죠?

어떤 요건들을 필요로하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

우선 기본이 되는 법령을 살펴볼까요?

 상가임대차보호법 제 10조에서는 계약갱신 요구에 대하여 규정하고 있는데요.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지

사이에 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유 없이

거절하지 못한다고 하고 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면 역으로 생각해서 거절할 수 있는

정당한 사유에는 어떤 것들이 있는가가 중요할 텐데요.

 

우선 가장 많은 문제를 일으키는 경우인

월세 미납으로 인한 해지통보가 있습니다.

상가임대차보호법에서는 임차인이 3기의 차임액에

해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한

사실이 있는 경우라고 명시하고 있는데요.

 

 

 

 

여기서 유의하실 점은 월세 미납이 3개월 연속으로

일어나는 경우만을 의미하는 것이 아니라

연체한 금액을 이미 갚았다고 하더라도

밀린 금액의 총합이 3개월 어치의 월세가 된

이력이 있다면 해지사유가 된다는 것입니다.

 

또한, 앞의 경우와 다르게 3개월분의 연체 이력이 아닌

월세가 현재 3개월이 연체되고 있는 상태라면

그 즉시 계약해지 통보를 할 수 있다는 점도 중요합니다.

 

 

 

 

만약 임대차 계약당시 3개월 연체가 아닌

2개월이나 1개월 등으로 임차인에게 불리하게

합의를 하여 체결하였다고 하더라도

상가임대차보호법은 강행규정이기 때문에

합의 여부와는 상관없이 효력이 없다는 점도

기억해두셔야 합니다.

 

그 다음 사유로 재건축 예정에 따른

임대인 계약 해지가 있습니다.

재건축의 경우에도 분쟁이 많은 분야인 만큼

필요한 요건들을 정확하게 알아두시는게 중요한데요.

 

 

 

 

크게 3가지로 구분할 수 있는데요.

임대차 계약 당시 재건축에 대하여 구체적인 계획을 고지했을 것과

건물이 멸실 또는 노후로 안정 상의 문제가 있을 경우

마지막으로 다른 법령에 따른 재건축이 일어나는 경우가 있습니다.

 

재건축을 사유로 하는 경우 위 세 가지에 해당하지 않는다면

정당하다고 인정받기 힘들기 때문에 만약 재건축을 생각하고 계시다면

계약 전부터 철저히 준비해서 계획에 차질이 없도록 하셔야 합니다.

 

 

 

 

이렇게 임대인이 계약 해지를 주장할 수 있는

대표적인 사례들을 알아보았는데요.

권리를 주장하기 위해서는 의무가 충실히 이행되어있어야 하고

사유들에 따른 주의사항들에 충분히 유념하셔야 합니다.

또한 계약의 내용과 각자의 상황에 따라

일어날 수 있는 법적분쟁이 다르기 때문에

문제가 예상되는 경우 전문가를 통하여

적절하게 대처하시길 바랍니다.