환산보증금 초과 계약갱신요구권 주장하려면?

환산보증금 초과 계약갱신요구권 주장하려면?

 

상가임대차보호법은 대통령령으로 정하는

보증금액을 초과하지 않는 상가임대차에 대해서

적용이 된다고 명시되어있습니다만

 

계약갱신요구권, 권리금회수기회보호, 대항력 등은

환산보증금 초과 여부와 관계 없이

사업자등록을 하고 상가의 주된 부분을 영업용으로

사용한다면 임차인은 주장할 수 있습니다.

 

 

 

사건을 진행하면서 살펴보면

환산보증금을 넘는다는 이유로 임대인 측에서

계약갱신요구권을 받아들이지 않고

임차인을 무리하게 명도하려 합니다.

 

하지만 이는 법리적으로 틀린 해석을 기반으로 한

소송이기 때문에 임차인 측에서 명확하게 입증만 한다면

임대인 측의 패소확률이 훨씬 크다고 할 수 있습니다.

 

한 순간의 잘못된 판단으로 본인의 소송비용과 더불어

임차인 측의 소송비용까지 모두 책임을 져야 하는 겁니다.

 

 

 

누구도 지는 싸움을 시작하고 싶어하진 않습니다.

그렇다면 환산보증금을 초과하는 상가임차인이

법적 분쟁에 휘말렸을 때 어떤 부분의 주의해야 할까요?

 

환산보증금을 초과하는 상가 또한

계약갱신요구권 10년 보호를 받을 수 있기 때문에

명확한 판단을 한번 받아봐야 합니다.

 

계약종료 6개월 전에서 1개월 전 사이 임차인이 임대인에게

갱신을 요청한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없고

이런 권리는 총 10년 간 보호됩니다.

 

 

 

하지만 경우에 따라서는 총 5년 간 주장 가능한 경우도 있습니다.

2018년 10월 16일 이후 새롭게 체결된 계약 또는 갱신되는 계약에 대해서

새로운 법, 10년 보호법이 적용됩니다.

 

이전에 체결된 계약 중 법 시행일 이후로 갱신이 될 수 없는,

갱신요구권이 없는 경우에는 10년보호법이 적용되지 않고

개정 이전의 법인 5년 보호가 그대로 적용됩니다.

 

즉, 갱신 시점을 명확히 따져봐야 하며 만약 묵시적으로 갱신된 상황이

얽혀있는 경우라면 제대로 임대차상황을 판단받아야 합니다.

 

 

 

환산보증금을 초과하는 상태로 묵시적 갱신 / 자동연장되었다면

이는 상가임대차보호법의 적용을 받지 않고

민법의 임대차절 적용을 받아 상당한 기간이 흐르지 않는 범위 내에서

임대인이 해지통보를 하지 않는다면 연장되며

끝이 정해지지 않고 늘어나 임대인이 통보시 6개월 뒤 해지

임차인이 통고시 1개월 뒤 해지되는 특성을 갖고 있습니다.

 

(환산보증금 내 상가가 자동연장 되었다면 기간을 1년으로 보고

임차인만이 해지통보 뒤 3개월 뒤 종료 가능합니다.)

 

 

 

이미 고액의 임대료를 부담하는 상황에서

상가임대차보호법의 몇 가지 규정에서 배제가 되다보니

경우에 따라 불안정한 상태에 처해있기도 합니다.

 

환산보증금 초과 상가의 경우 웬만하면 명확하게

계약갱신요청을 하시라고 안내를 드리고 있습니다.

 

그러나 임차인 입장에서는 괜히 재계약하자고 말을 꺼냈다가

그럼 월세나 보증금을 올리자고 건물주 측에서 나올까봐

쉽게 말을 못 꺼내고 있습니다.

 

하지만 임대료 조건을 협상하는 것은

정말 '협의'일 뿐이고, 갱신요구권이 있는 임차인이

갱신을 요청한 이상 계약은 늘어난다고 생각하시면 됩니다.

 

물론 계약서의 특약에 따라 임차인이 불리할 수도 있기 때문에

1대1 맞춤 개인 전문상담을 받아보시는 것이 현명합니다.

 

자세한 내용은 유선 상 안내드리겠습니다.

 

http://sanggalawyer.com/

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