상가건물 임대차보호법 개정안 살펴보기

코로나19로 인해 영세상인들은 사업의 큰 타격을 받았습니다. 강화된 집합금지명령으로 인해 일부 업종은 아예 영업을 할 수 없었고, 매출은 급감했습니다. 이로 인해 기존 차임조차도 감당할 수 없는 상황에 처한 임차인을 어렵지 않게 찾아볼 수 있었습니다.

 

실제로 바이러스 사태로 인해 임대료에 대한 문의가 많아지기도 했습니다. 국가적인 재난 사태에 있어서 정부 또한 자영업자의 짐을 덜어주기 위한 노력을 하고 있습니다. 최근 상가임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과해 여론의 이목을 집중시켰습니다.

 

경제적인 위기 전면에 서있는 임차인들에게는 기쁜 소식이 아닐 수 없으셨을 것 같습니다. 아직 본회의를 통과했기 때문에 공포하기 까지는 단계를 거쳐야 하지만 어떤 부분에 있어서의 개정인지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

첫 번째는 임대료 연체에 대한 임시 특례 입니다. 현재 우리법은 차임 연체에 대해 어떻게 규정하고 있을까요? 월세 3기 연체 시 임대인은 임대차 기간이 얼마나 남았는지와 관계없이 계약해지를 할 수 있습니다. 또한 임차인이 이를 모두 공제한다고 하더라도 계약갱신요구권, 권리금 회수기회에 있어서 권리를 행사할 수 없습니다.

 

이번 임시 특례에서는 시행일로부터 6개월 간의 기간 동안 발생한 연체차임에 대해 임대차해지, 계약갱신권, 권리금회수 등에 있어서 제외 사유에 해당하지 않는 것으로 규정했습니다.

 

 

 

 

쉽게 말해 시행일로부터 6개월의 기간 동안 6기 미납이 된다고 하더라도 임대인은 해지를 할 수 없고 임차인은 계약갱신권, 권리금 회수기회를 행사할 수 있다는 것 입니다. 여기서 주의해야 할 것은 연체액에 대한 지급 의무가 면제되는 것은 아니기 때문에 밀린 금액은 지급하셔야 합니다.

 

해당 특례는 시행일 당시 존속하는 임대차라면 전부 해당이 됩니다.

 

 

 

 

두 번째는 차임 감액 청구권 입니다. 상가임대차보호법은 이미 차임증감청구권을 규정하고 있습니다. 하지만 '조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있다.'라고 되어있기 때문에 현재 바이러스 상황이 여기에 해당하는 것인지에 대한 기준이 명확하지 않았습니다.

 

특히나 재판부에서도 증액보다는 감액을 엄격한 기준으로 판단하고 있기 때문에 임차인의 입장에서는 경제적인 위기 상황에서도 해당 권리를 행사하기 힘들었습니다.

 

이번 개정안에서는 '제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이라는 부분을 명시하여 임차인이 보다 적극적으로 감액 요구를 할 수 있도록 했습니다.

 

 

 

 

그렇다면 행사 방법은 어떻게 될까요? 방법은 이전과 다르지 않습니다. 임대차 당사자 간 합의가 이뤄지면 차임을 내릴 수 있으며, 합의되지 않는 경우엔 민사 소송 등의 절차를 통해 상당한 금액으로 차임을 감액하셔야 합니다.

 

만약 임대인과 임차인 간 합의를 통해 차임을 인하한 이후 경제 사정의 변동으로 임대인이 증액을 요구하는 경우 어느정도 차임을 인상할 수 있을까요?

 

차임을 인하하기 전 임대료에 달할 때까지는 5%의 제한을 받지 않습니다. 하지만 내리기 전 차임을 초과하는 증액일 경우에는 5%의 제한을 받습니다.

 

 

 

 

하지만 해당 규정이 법적으로 차임 감액을 주장했을 때 100% 승소한다, 무조건 내려야 한다는 뜻은 아닙니다. 임대료의 경우 특히 임대인과 임차인 간 합의를 도출하기 어려운 부분이기 때문에 처음부터 준비를 잘하셔야 합니다. 그래야 상호 간 대화도 가능할 것 입니다.

 

일각에서는 이번 개정안이 한 쪽의 희생을 강요하는 것이라 주장하기도 합니다. 이로 인해 건물주와 세입자 간 갈등이 더욱 심화될 수 있다고 우려하는 것 인데요.

 

예를 들면 연체액이 생길 경우 임대인은 어떻게 받을 수 있을지, 건물주 입장에서 은행 이자 등은 어떻게 해결해야 할 지 등 부수적인 문제가 생길 수 있기 때문에 좀 더 세밀한 규정과 대안이 필요해보입니다.

 

임대료 감액에 대해 문의를 원하시면 유선 상 안내를 해드리겠습니다.