묵시적 갱신 계약기간 이거 알고 계시나요?

묵시적 갱신 계약기간 이거 알고 계시나요?

 

올여름 오랜 장마로 여기저기서 피해가 속출하고 있습니다.

이러한 이슈들은 영업을 하는 소상공인들에게도 영향을 줍니다.

 

경제적으로 힘든 시기에 처한 이들은 계약을 연장할 수 있는지, 

자신들이 주장할 수 있는 권리는 무엇인지 관심이 많아질 수밖에 없습니다.

 

그래서 많은 분들이 궁금해하시는

묵시적 갱신 계약기간에 대한 글을 써보려고 합니다.

 

 

묵시적갱신이란 상가건물 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 

임대인 또는 임차인이 계약 갱신의 요청, 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않은 경우,

자동으로 이전과 동일한 조건에 계약이 연장되는 것을 말합니다. 

이렇게 계약이 갱신되면 존속기간은 1년으로 봅니다.

 

임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있습니다.

이 경우 임대인이 해지 통고를 받은 후 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

 

 

그러나 모든 상가에 똑같이 적용되지는 않습니다.

상가 임대차는 '대통령령으로 정하는 보증금'을 초과하는 임대차와

초과하지 않는 임대차로 나눌 수 있습니다. 

이를 '환산보증금'에 따른 기준을 적용한다고 하는데요.

 

환산보증금은 묵시적갱신과 밀접한 관련이 있습니다.

만약 환산보증금을 초과하는 상가에서 계약이 만료되고

상당한 기간 내에 건물주가 해지 통보 등 어떠한 '이의'를 제기하지 않았다면

이전과 같은 조건에 묵시적갱신이 됩니다.

만약 임대인이 해지통고를 한다면 6개월 뒤,

임차인이 해지 의사를 밝히면 1개월 뒤에 종료됩니다.

 

환산보증금은 지역의 경제 여건, 건물의 규모 등을 고려해 구분한 것이며

보증금 이외의 차임이 있다면 이를 따로 계산해야 합니다.

계산방법은 보증금+(월세*100)입니다.

계산 후 반드시 최초계약일자와 상가의 지역을 비교하여 확인해보셔야 합니다.

 

 

또 하나 알아두어야 할 것은, 상가임대차보호법 10년 개정 적용 여부입니다.

2018년 10월 16일 상임법이 개정 되면서 

그 이후 최초로 체결되었거나 갱신된 계약에는

최초 계약일을 포함하여 총 10년간 법적으로 갱신 요구를 할 수 있습니다.

 

위 상황에 해당하지 않는다면

단 5년만 보호받을 수 있습니다. 

 

5년 혹은 10년이 다 채워져서 계약을 더 이상 연장할 수 없는 임차인은

권리금 회수를 준비해야 합니다.

만료 6개월 전부터 종료시까지

신규임차인을 주선하여 권리금 주장을 할 수 있습니다.

 

이때 임대인은 특별한 사유 없이 방해해서는 안 되며, 만약 방해할 경우

임차인에게 이에 따른 손해를 배상해야 합니다.

 

 

안전하게 계약을 갱신하거나 권리금을 받기 위해서는 전문가의 조언이 필요합니다.

스스로 판단해서 진행하면 권리를 주장하지 못할 수도 있기 때문이죠.

여러 조건들을 세세하게 따져서

묵시적 갱신 계약기간 적용을 어떻게 받을 수 있는지 알아봐야 합니다.

 

 

 

http://sanggalawyer.com/

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