권리금이란 정확히 무엇일까

가게를 양도양수하는 관행은 예전부터 이어져 왔습니다. 권리금이란 일반적으로 기존임차인이 신규임차인에게 가게를 넘기는 대가로 금전을 받는 것을 말합니다. 하지만 임차인을 내보내고 건물주가 신규임차인을 들일 때 돈을 받는 경우도 있었는데요. 이전에는 이에 대한 보호법이 없었기 때문에 세입자 입장에서는 속수무책으로 당할 수밖에 없었습니다.

 

2015년 5월, 상가임대차보호법 상 권리금회수기회 조항이 신설됐습니다. 이를 통해 임차인은 법의 보호를 받아 자신의 영업가치를 회수할 수 있게 됐습니다.

 

어떻게 행사할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 권리금이란 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 세입자는 영업 가치를 회수할 수 있습니다. 건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 

 

 

 

 

위 기간에 임대인의 방해로 회수를 하지 못하게 된다면 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

보호법이 생긴지 6년 여가 다 되어가지만 여전히 문제는 여러 곳에서 발생하고 있습니다. 따라서 상대방의 주장이 적법한 것인지, 나에게 그러한 권리가 있는지 등등 확실하게 따져보시는 게 중요합니다.

 

 

 

 

방해 행위로는 어떤 것들이 있을까요? 첫 번째, 재건축 사유입니다. 법으로 정한 적법한 이유가 아니라면 정당하다고 볼 수 없는데요. 

 

- 임대차계약 당시 구체적인 리모델링 계획을 고지한 경우

- 다른 법령에 의해 공사가 진행되는 경우

- 노후 혹은 목적물 멸실로 안전 문제가 예상되는 경우

 

세 가지 상황만이 적법한 사유라고 볼 수 있습니다. 하지만 대부분의 리모델링 사유들은 경제적 목적으로 하는 경우가 많기 때문에 분쟁으로 이어지는 것입니다.

 

 

 

 

이외에도 직접 사용의 이유가 있습니다. 이 경우 임대인 측에서 내 건물이니 마음대로 사용하겠다고 주장하는 경우가 많은데요. 건물주가 직접적으로 상가를 사용할 계획이 있다고 하더라도 세입자의 권리를 침해하거나 무시해서는 안됩니다. 

 

다음은 신규 임대차 계약 조건으로 현저히 고액의 차임을 요구하는 경우입니다. 법적으로 현저히 고액의 임대료 조건을 제시하는 경우 방해행위라고 규정되어 있습니다. 하지만 어느정도가 '고액'에 해당하는지 확실하게 기준이 잡혀있는 것은 아니기 때문에 이러한 문제가 발생했다면 해당 주장이 과도한 주장임을 입증하셔야 합니다.

 

 

 

 

이러한 상황에선 어떤 대응이 필요할까요? 임차인 K씨가 위와 같은 상황이었습니다. 2010년부터 부산 소재 건물을 임차해 사업을 시작했습니다. 

 

그렇게 5년차 임대기간 만기를 앞뒀을 때 임대인은 해지 통보를 해옵니다. 당시 기준에서 더 이상 계약갱신요구권이 존재하지 않았기 때문에 임차인은 영업적 가치를 회수하고자 합니다.

 

당시 권리금이란 법으로 규정된 지 얼마 되지 않았기 때문에 더욱 철저한 준비가 필요했습니다. 새로운 사람을 임대인에게 주선하자 상대방은 건물 노후를 이유로 거절했습니다. 이에 피해가 발생한 임차인은 15년 9월, 손해배상 청구 소송을 제기합니다.

 

해당 사건의 경우 1, 2심 모두 임차인 패소 판결을 내립니다. 그러나 법적 해석에 오해가 있다고 법리적인 판단을 내린 임차인 측은 대법원 판결을 기다립니다.

 

 

 

 

2020년 12월, 대법원은 K씨의 손을 들어주며 1, 2심에 법리적 오류가 있었음을 인정합니다. 이에 세입자가 패소한 부분을 취소하고 부산지법에 환송하는 판결을 받게 됩니다.

 

물론 현재 권리금이란 법적으로 임차인을 보호하고 있지만 그 뜻이 100% 임차인의 승소라는 뜻은 아닙니다. 임대인의 방해행위를 입증하고 임차인으로서의 의무를 얼마나 성실히 이행했는지 등등 확실한 준비가 필요합니다. 

 

여전히 임차인 패소 사례가 많은 것도 이러한 기본적인 준비가 미흡했기 때문인데요. 법적 권리를 잘못 판단하거나 회수 과정에서 임차인의 의무를 다하지 않는 등의 이유가 패소 사례로 꼽히고 있습니다. 따라서 만약 이러한 상황이시라면 적극적으로 대비를 시작하셔야 합니다.