임대료 인상 상한선 상가라면?

상가임대차를 시작하려는 임차인에게 가장 중요한 것은 무엇일까요? 다른 무엇보다도 임대료일 것입니다. 아무리 매출이 난다고 하더라도 차임이 높다면 임대를 이어나갈 수 없기 때문입니다. 

 

물론 우리법은 상가 임대료 인상 상한선을 두고 있습니다. 바로 5% 기준 입니다. 임대차계약이나 월세를 인상한 뒤 1년 이내에는 또 다시 올릴 수 없다고 규정되어 있습니다. 하지만 모든 상가가 위의 제한을 받는 것 일까요?

 

 

 

 

아닙니다. 환산보증금을 따져보셔야 합니다. (월세X100)+보증금을 한 값이 임대차계약 당시 지역 기준을 넘어서는지 여부를 확인해야 합니다.

 

만약 초과 상가가 아니라면 5% 제한이 있고 초과 상가라면 인상의 상한선은 존재하지 않습니다. 하지만 그렇다고 해서 건물주가 마음대로 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 그에 따른 증액이 가능하다는 것입니다.

 

사실 차임의 경우 당사자 간 의견 차이가 확연한 부분 중 하나입니다. 만약 임대인이 월세 합의가 되지 않았다는 이유로 나가라고 한다면 법적으로 계약갱신요구권이 있어도 무용지물처럼 느껴지실 텐데요. 이런 주장은 적법한 것 일까요?

 

 

 

 

권리가 있는 임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 때 건물주는 임대료 합의가 되지 않았다는 이유로 해지 통보할 수 없습니다. 즉, 정당하지 않다는 뜻 입니다. 이 때에는 적정 차임을 소송을 통해 확인 받으셔야 합니다.

 

하지만 간혹 건물주와 사이가 나빠질 것이 걱정되어 상가 임대료 인상 상한선을 넘어서는 무리한 요구라고 하더라도 받아주시는 경우가 있습니다. 그러나 이 때 단순히 임대차 관계만 생각하실 것이 아니라 추후 권리금 회수에도 문제가 생기진 않을지 확인해야 합니다. 

 

권리금 회수는 만기 6개월 전부터 만기 시까지 할 수 있고 이 때 건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 만약 임대인이 기존 차임보다 현저히 고액의 임대료 조건을 제시한다면 어떨까요?

 

 

 

 

법적으로 현저히 고액의 차임 조건을 제시한 경우 방해행위라고 규정하고 있지만 고액이라는 것의 기준이 적혀있지 않기 때문에 위와 같은 분쟁 상황에서는 입증할 준비도 제대로 하셔야 합니다. 즉, 전문적인 준비가 필요하다는 뜻이겠죠.

 

실제 사례를 통해 해결 방법을 확인해보겠습니다. 15년 7월부터 대전에 위치한 한 카페 운영을 시작한 A씨. 임대를 이어오던 중 임대인이 바꼈고 새 건물주와 임대차계약서를 다시 작성한 후 영업을 이어나갔습니다.

 

 

 

 

그러던 중, 20년 1월 만기를 앞두고 임대소유자는 월 560만원에서 약 1000만원으로 차임을 인상하고 관리비도 3배정도 증액하겠다는 통보를 해옵니다. 해당 조건으로는 더 이상 임대차를 이어갈 수 없었던 임차인은 권리금 회수를 결정했으나 이 또한 차질이 있을 것이라 예상해 법적 도움을 받기로 결정했습니다.

 

본 사무소는 건물소유주와 대화를 시작하는 동시에 임차인의 의무를 제대로 이행하도록 사무소 노하우가 담긴 자문서를 그대로 따를 수 있게 조력을 해나갔습니다. 하지만 상대방 측은 자신의 의지를 굽히지 않고 연락을 회피하는 등 비협조적인 태도를 취했습니다.

 

 

 

 

이에 모든 책임을 질 수 있다는 점을 법률 근거를 통해 입증했고 임대인을 계속해서 압박해나갔습니다. 그러자 상대방은 자칫 자신이 고액의 손해배상 책임을 질 수 있다는 생각에 임차인의 사업을 양수하겠다는 의사를 밝혀옵니다.

 

20년 4월, 당사자 간 권리양도양수계약을 체결했고 결과적으로 임차인은 권리금 1억 6천만원을 회수할 수 있었습니다.

 

 

 

 

이처럼 임대료 인상 상한선 문제의 경우 권리금회수 문제로까지 이어질 가능성이 매우 높습니다. 따라서 임대인의 조건을 받아들이기 앞서 법적 판단을 받아보시는 게 중요합니다. 또한 영업적 가치 회수를 앞뒀는데 고액의 조건을 제시한 경우 해당 주장이 방해행위라는 것을 입증해야 합니다. 

 

임차인의 의무를 성실히 이행하며 상대방으로 인한 손해까지 입증할 수 있었을 때 승기를 잡으실 수 있습니다. 이는 건물주 측과 합의하는 경우에도 동일하겠죠. 법적으로 유리한 고지를 점하셔야 그에 따른 유리한 합의도 가능해집니다. 분쟁 상황에서는 법률적으로 실수 없이 준비하시길 바랍니다.