상가 월세 인상 한도 나에게도 해당될까

상가 월세 인상 한도 나에게도 해당될까

 

건물의 일부를 빌려 가게를 운영하다 보면 고정 지출이 발생하게 됩니다. 상가 월세가 대표적입니다. 세입자 입장에서는 요즘 같은 전염병 사태로 인해서 월차임 지불이 더욱 부담스럽게 느껴질 텐데 건물주의 급작스러운 인상 요구까지 있다면 세입자는 이에 반드시 응해야 할까요? 상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적인 경제 활동을 도모하기 위해서 임대료 증액을 제한하는 규정을 두고 있습니다. 상가임대차법 제11조제1항 단서는 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율 (5%)을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.

 

하지만 모든 세입자에게 동일하게 적용되는 규정이 아닙니다. 임차인이라면 내가 해당 규정의 적용 대상인지 아닌지를 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

 

환산 보증금 초과 여부에 따라서 적용 대상을 판단합니다. 환산 보증금액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

 

                                              환산 보증금 = 보증금 + (월세 X 100)

 

이렇게 계산된 환산 보증금을 상가가 위치한 지역의 환산 보증금 (서울특별시: 9억 원)과 비교했을 때 기준 내에 해당되는 임대차의 세입자는 상가임대차법 제11조제1항의 적용을 받습니다. 즉 인상률 5%의 제한을 받아 과한 인상 요구로부터 보호받습니다. 반대로 기준 금액을 초과하는 경우에 해당되는 임차인은 해당 규정의 적용을 받지 못합니다. 하지만 환산 보증금을 초과하는 임대차의 세입자라고 해서 무분별한 상가 월세 인상률을 수용해야 하는 것은 아닙니다. 차임과 보증금의 증감을 청구할 때 건물에 관한 조세, 공과금 등 그 밖의 경제사정의 변동을 종합적으로 고려해야 하며 소가 제기되면 증액을 청구하는 당사자가 차임 인상 사유를 설명하고 이를 증명할 수 있어야 합니다.

 

 

그러나 임차인은 본인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태인가를 알아봐야 합니다. 계약갱신요구권 행사가 가능한 세입자에 한해서 법이 정한 상가 월세 인상 한도 적용을 받기 때문입니다. 영업을 시작하고 10년이 (구법에 의하면 5년) 지나 계약 연장을 요구할 수 없다면 임대인이 요구하는 상가 월세 인상률에 한도가 없습니다. 그렇다면 환산 보증금 내에 있어도 계약 갱신을 할 수 없어서 5% 제한을 받지 못하는 임차인은 어떤 조치를 취할 수 있을까요?

 

 

권리금 회수 기회 보호 조항에 근거해 영업을 종료하고 새 세입자로부터 양도 금액을 돌려받을 수 있도록 합니다. 권리금 회수를 위해서는 임차인 본인의 점포를 양수할 신규 임차인을 구하고 권리금 계약을 체결해야 합니다. 그리고 이 신규 임차인을 임대인에게 적극적으로 주선해야 합니다. 그렇게 신규 임차인과 임대인 간에 새로운 임대차 계약이 체결되면 기존 임차인은 양도 비용을 받게 되는데 이것이 권리금 회수입니다. 이 때, 건물주는 신규 임차인에게 터무니없는 고액의 보증금 또는 월세를 제시하는 등 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

 

 

상가 월세 인상률 제한 규정의 적용을 받지 못하는 상황에서 임대인의 요구를 무리하게 받아들이고 영업을 감행한다면 이미 높아질 대로 높아진 임대료를 조건으로 추후 가게를 인수할 새로운 세입자를 찾기 어려워집니다. 또한 점포를 정리하고 권리금을 회수하기로 했다면 법이 권리금을 되찾는데 보호하는 기간을 주의해야 합니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수를 방해해서는 안 되기 때문에 임차인의 권리가 현 시점에서 보호받는지를 꼭 확인하셔야 합니다.

 

약국 임차인 K씨의 사례를 통해 분쟁이 발생했다면 어떻게 해결할 수 있는지 자세히 한번 알아보겠습니다. 2014년 전라북도 소재 상가에 세를 들어 약국을 운영하던 K씨는 임대인으로부터 약 두 배의 월세 증액을 요구받게 됩니다. 이미 높은 상가 월세를 내고 있던 K씨는 건물주에게 기존 월차임 금액을 그대로 유지해 줄 것을 부탁했으나 건물주는 차임 증액을 거부한다면 상가를 비우라고 통보합니다.

 

 

해결책을 찾지 못한 K씨를 본 사무소가 대리하여 권리금 회수 목적으로 조치를 취하기 시작했습니다. 신규 임차인을 임대인에게 적극적으로 주선했지만 임대료를 높여달라는 뜻을 굽히지 않는 건물주에게 K씨 측은 내용 증명을 통해 상가 월세 인상 한도가 없는 경우지만 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 제시해 손해를 입힐 경우 상가임대차보호법 상 권리금 회수 방해에 해당한다는 것을 알립니다.

 

얼마 후 계약이 종료됐고 상대방은 명도소송을 제기합니다. 본 사무소는 강경하게 권리 주장을 해나갔고, 결국 건물주는 새로운 세입자를 받아들이겠다며 합의했습니다.

 

임대료 5%의 제한을 받지 못해 과도한 월세 인상 요구를 받아 다툼이 생겼던 임차인 K씨는 법률 전문가의 조력을 통해 2019년 5월 14일, 약국 권리금 2억 4천만 원을 회수할 수 있었습니다. 이처럼 과도한 월세 인상 요구로 문제가 생겼다면 신속하게 대응하여 해결하시기 바랍니다.