상가임대차보호법 묵시적갱신 모르면 낭패

상가임대차보호법 묵시적갱신 모르면 낭패

 

 

장사를 할 때 계약 기간을 정확하게 파악해두는 것은 매우 중요합니다. 건물주에게 갱신 요구를 할 때에도 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 하고, 권리금 회수 기회가 보호되는 기간 역시 만기 6개월 전부터 종료시점까지이기 때문입니다. 그러나 종료 시점을 파악하기 까다로울 때가 있습니다. 상가임대차보호법 묵시적갱신 시와 민법상 자동 연장된 경우 각각 적용되는 규정이 달라지기 때문입니다.

 

 

먼저 현행법을 살펴보도록 하겠습니다.

 

만약 임대인이 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 세입자에게 연장 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다. 이 경우라면 존속 기간은 1년으로 간주됩니다. 이렇게 자동 연장된 경우 세입자만이 언제든지 건물주에게 해지 통고를 할 수 있으며, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하고 세입자는 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

그러나 모든 임차인에게 동일하게 적용되는 사항이 아님을 주의하시기 바랍니다. 나의 상가가 환산보증금 범위 밖에 있다면 그 내용이 완전히 달라지기 때문입니다. 환산보증금을 초과하는 건물이라면 임차기간이 만료한 후 임차인이 목적물의 사용, 수익을 이어가는 경우에 건물주가 상당한 기간 내에 (보통 15일 이내) 이의를 하지 않는다면 전계약과 같은 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다. 그러나 상가임대차보호법 묵시적갱신 규정과는 달리 존속기간을 1년으로 간주하지 않습니다. 기간의 약정이 없는 것으로 보기 때문에 임대인이든 임차인이든 당사자라면 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 소유주가 해지를 통고했다면 6개월, 세입자가 해지를 통고했다면 1개월 후 해지 효력이 생기므로 계약이 언제 종료되는가를 정확하게 계산하셔야 합니다.

 

 

 

실제 사건을 함께 보시면서 위 개념부터 분쟁이 발생했을 때 어떻게 해결할 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.

 

2005년 가을부터 경기도 소재 건물을 빌려 음식점 운영을 시작한 J씨는 계약이 한차례 묵시적갱신되면서 15년 동안 성실하게 영업을 이어갑니다. 그러던 어느 날 건물주는 J씨에게 찾아와서 식당 내 설치된 창문 가벽을 제거하라며 만약 철거하지 않을 시에는 계약서상의 내용을 근거로 계약은 해지될 것이라며 급작스러운 통보를 해옵니다. 오랜 기간 가벽을 설치하여 문제없이 식당을 운영해왔음에도 불구하고 요구에 응하지 않는다면 명도소송을 제기하겠다는 건물주의 확고한 뜻에 J씨는 본 법무법인에 사건을 의뢰하기로 결심합니다. 

 

 

 

본 사무소는 신속하게 법적 검토를 마친 뒤에 유효한 증거가 없이 불법구조물을 사유로 건물 인도를 청구하는 것은 상가임대차보호법상 적법하지 않다는 것을 지적합니다. 그러나 의뢰인은 계약갱신요구권 행사가 불가능한 상태였으므로 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 수립합니다. 의뢰인이 신규 세입자를 구하여 건물주에게 주선하는 과정에서 법률적 요건에 어긋나지 않도록 조력하던 중 임대인은 2020년 여름 건물인도 청구소송을 제기합니다. 이에 본 사무소는 J씨가 불법으로 구조를 변경한 사실이 없다는 점을 입증해나가며 상대방의 주장을 강력하게 반박해나갑니다.

 

그러자 임대인 측은 자신이 불리한 입장에 있다는 것을 깨닫자 합의를 제안해왔고 2020년 7월 9일, 의뢰인은 합리적인 임대 조건으로 영업 기간을 3년 연장할 수 있었습니다.

 

사건 속 J씨는 영업을 10년 이상 해왔기 때문에 법적으로 갱신을 요구할 권리가 없었음에도 불구하고 전문가의 도움을 받아 적절한 대응을 통해서 원하는 바를 이룰 수 있었습니다. 어떤 방법으로 분쟁을 해결할 것인가에 따라서 권리가 있음에도 보호받지 못할 수도 있고, 사건 속 의뢰인처럼 적재적소의 조치를 통해서 최선의 결과를 맞이할 수도 있는 것입니다. 따라서 다툼이 예상된다면 올바른 해결 방안을 빠른 시일 내에 모색하여 피해를 최소화하시기 바랍니다.