상가 임대차보호법 10년 초과 임차인이 갱신 가능했던 까닭은

상가 임대차보호법 10년 초과 임차인이 갱신 가능했던 까닭은

 

영업을 얼마나 오래할 수 있느냐는 영세업자에게 상당히 중요한 문제일 수밖에 없습니다. 영업을 중단하는 것은 직장을 잃는 것과 마찬가지이기 때문입니다. 뿐만 아니라 만약 식당 등의 운영을 시작한다면 각종 집기류부터 필요한 시설물을 설치할 때 들어가는 비용이 크기 때문에 이를 회수하는데 충분한 시간이 확보되어야 함은 물론입니다.

 

오늘은 상가 임대차보호법 10년 보호 대상자가 아니거나 해당 기간을 훌쩍 넘겨 장사를 해온 세입자라면 과연 가게 반환만이 해답인 것인지 알아보려고 합니다.

 

 

2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 또는 갱신된 임대차는 임차가 최대 10년까지 보장되도록 법이 개정되었습니다. 따라서 월차임을 제때 지급하지 않았다거나 건물주의 동의 없이 무단으로 목적물을 전대한 사실 등이 없다면 계약갱신요구권 행사가 가능하고, 건물주는 정당한 사유가 없이는 이를 거부할 수 없습니다.

 

그러나 다양한 이유로 세입자에게 주어진 권리의 행사가 어려워질 수 있다는 것을 기억해야 합니다.

 

 

먼저 개정법의 적용을 받지 못하는 세입자라고 하여도 결격 사유가 없다면 권리금 회수 기회가 보호됩니다. 가게 양수인을 찾아서 양도계약을 맺고 임대인에게는 신규 계약을 맺어줄 것을 요청할 수 있어야 합니다. 만약 건물주가 임대료를 터무니없이 높게 올려 점포매매가 무산되었거나, 자신이 직접 건물을 쓸 예정이라면서 권리금 회수에 협조해주지 않는다면 이에 따라 발생한 손해 배상을 임대인에게 청구할 수 있도록 한 것입니다. 오랜 기간 영업을 한 세입자 또한 같습니다. 간혹 오래 장사했으니 권리금 보호해줄 필요가 없는 것이 아니냐고 문의하는 분들이 계십니다만, 아닙니다. 예컨대, 오래 장사하면 할수록 가게에 대한 인지도는 상승하여 무형적 재산 가치가 높게 형성될 수 있습니다. 이에 따라 오히려 더 많은 권리금이 책정될 수는 있어도 점포를 수십 년 운영한 사실이 있다고 해서 해당 금전을 절대 주장할 수 없다는 것은 잘못된 상식이라고 볼 수 있습니다.

 

 

오늘 다루어 볼 사례는 상가 임대차보호법 10년을 초과하여 점포를 운영한 J씨가 갱신을 요구할 권리가 없는 상태에서도 재계약에 성공한 사건입니다. 어떻게 가능했으며 최선의 해결 방법은 무엇이었는지 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2004년 4월부터 전라남도에 위치한 상가를 빌려 약국 운영을 시작한 J씨는 계약을 두 차례 연장하며 영업을 이어갑니다. 그러던 어느 날 임대인이 바뀌었고, 2016년 12월 J씨는 새로운 건물주와 계약서를 다시 쓰게 됩니다. 그렇게 또 수년의 시간이 흘러 만기 3개월을 앞둔 어느 날 J씨는 건물주로부터 2021년 여름 계약이 해지됨에 따라 임차가 종료된다는 점과 건물을 원상 복구하여 인도할 것을 통보받습니다. 더불어 임대인의 가족이 직접 빌딩을 사용할 예정이라는 소문을 전해 듣게 되면서 위기를 느낀 J씨는 본 법무법인에 사건을 의뢰합니다.

 

본 사무소는 의뢰인의 당시 상황을 신속하게 검토한 후 건물주 측의 가족이 직접 건물을 사용하겠다는 계획은 권리금 회수 방해 행위로 볼 여지가 충분하다고 판단했으며 J씨가 약국 양수인을 구하고 점포매매 계약을 체결하는 과정에서 법적으로 문제가 발생하지 않도록 조력하기 시작합니다. 상대방에게는 J씨의 권리를 고지하면서 권리금이 무사히 회수되도록 협조해줄 것을 내용증명을 통해 요구합니다. 손해배상 책임을 질 것이 두려웠던 건물주 측은 월세를 인상하는 조건으로 재계약을 권유했고 본 사무소는 의뢰인이 갱신을 원한다는 입장을 확인한 후 합리적인 조건으로 갱신이 가능하도록 임대인 측과 협의를 이어갑니다.

 

그 결과 2021년 7월 14일, J씨는 계약갱신요구권이 없어 명도가 불가피한 상황이었으나 합리적인 조건으로 계약 연장에 무사히 성공합니다.

 

 

상가 임대차보호법 10년이 넘는 기간 동안 영업을 이어온 탓에 권리가 없었지만 적극적으로 다투어 원하는 결과를 맞이한 사건 속 의뢰인처럼 유사한 분쟁이 예상된다면 전문가의 도움을 받아 보다 안전하게 경제활동을 이어가시기 바랍니다.