상가 권리금 계약서 없이 회수 가능할까

상가 권리금 계약서 없이 회수 가능할까

 

모든 일에는 원칙이 있다면 예외가 있기 마련입니다. 임대차 분쟁이 생겼을 시에도 마찬가지입니다. 나에게 발생한 손해에 대한 배상을 상대방에게 청구하기 위해서는 적절한 증빙 자료 등이 필요하지만, 특정 사유로 인해서 해당 증거 자료들을 구비하지 못하는 경우가 있습니다. 이 때 예외적으로 그 손해가 인정되기 위해서는 어떤 구제 방법이 있는지에 대해 알아보려고 합니다.

 

오늘은 상가 권리금 계약서가 없이도 양도 대가 비용으로 받을 수 있었던 돈을 회수한 사례를 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

 

2015년 2월부터 서울에 위치한 건물을 빌려 병원을 운영하기 시작한 P씨는 부지런히 진료를 이어간 결과 안정적으로 영업을 지속할 수 있었습니다. 그러던 어느 날, 임차 중이던 건물의 임대인이 변경되었고 새로운 건물주는 2019년 11월 경 P씨에게 3개월 후 목적물을 비우고 나가줄 것을 통보합니다. 재건축이 예정되어있다는 것이 해지 사유였습니다. 병원 영업을 중단해야함은 물론이고 초기에 들인 고액의 투자비용을 한 푼도 돌려받지 못하고 급작스럽게 쫓겨날 위기에 처한 P씨는 사건을 본 사무소에 의뢰합니다.

 

 

 

본 법무법인은 당시 P씨의 상황을 면밀하게 검토했고 귀책사유가 없는 의뢰인의 영업적 가치가 금전적으로 무사히 회수될 수 있는 방안을 모색하기 시작합니다. 임대인 측에게 의뢰인이 상가 권리금을 무사히 받고 퇴거할 수 있도록 협조해줄 것을 요청하는 내용증명을 발송했고 만약 응하지 않는다면 강경하게 법적으로 대응할 것이라는 입장을 밝힙니다. 그러나 상대방은 계약서에 적힌 날짜에 맞추어 임대차 종료 시 건물 전체를 철거 후 재건축을 진행할 예정이라는 뜻을 전했고, 이는 현행법상 정당하다고 주장합니다. 따라서 P씨가 입을 손실에 대해 책임을 질 의무가 전혀 없음을 강조했고 만기 일자에 맞추어 건물을 비워달라는 말만을 반복합니다.

 

 

건물주와 의뢰인 간의 입장 차이는 쉽게 좁혀지지 않았고 P씨를 대리하여 2020년 3월, 손해배상 청구소송을 제기합니다. 본 사무소는 당해 소송에서 ‘건물주의 공사 계획으로 인해 P씨가 신규 임차인을 구하는 것 자체가 어려웠고, 이는 임대인이 신규 임대차 맺기를 명시적으로 거부한 것과 다름없다’는 점을 강력히 피력합니다.

 

 

 

그 결과 2020년 12월 4일, 서울중앙지방법원은 당해 소송에 대해 의뢰인의 손을 들어주며 다음과 같은 판시 이유를 듭니다.

 

피고(임대인)는 원고(의뢰인)에게 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보였으며, 그에 따라 원고가 신규임차인이 되려는 자를 찾아 상가 권리금 계약서를 쓰는 것이 사실상 불가능하게 된 것이다.

 

현행법 제10조의4 제2항 제3호의 ‘임대차 목적물인 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’는, 그 문언 상 임대차기간 만료일을 기준으로 과거에 임대차 목적물인 빌딩이 임대차계약기간 중 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 아니한 것을 의미하는 것이다.

 

피고는 원고에게 방해 행위로 인한 손해배상액 2억 9천만 원을 지급하라.

 

해당 부동산을 양수할 사람을 찾지 못해 P씨는 영업적 가치를 주장하거나 그에 준하는 금전을 지급 받기로 약정한 상황은 아니었으나, 재건축으로 인해 갱신이 불가하다는 확고한 건물주의 태도는 주선 행위를 사실상 무의미하게 만들었습니다. 이처럼 신규 세입자를 소개했더라도 임대인 측에서 신규 계약을 거부할 것으로 판단된다면 그리고 이 부분을 체계적으로 증명할 수 있다면 예외적으로 그 손해가 인정되어 소송이 제기됐을 때 원하는 결과를 맞이할 확률이 훨씬 높아집니다.

 

뿐만 아니라 건물주의 점유 회복이 정당하다고 인정되는 재건축은 사전에 세입자에게 그 계획에 대해 충분히, 구체적으로 고지된 경우여야 하며, 이 외에는 안전상의 문제가 심각하다고 생각되는 때 그리고 타 법령에 의해 예정된 공사인 경우여야만 합니다. 따라서 소유주의 일방적인 통보로 권리가 침해될 위기에 놓였다면 지체하지 마시고 전문가의 도움을 구해 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.