월세 계약기간 불투명한 상황이라면

 

월세 계약기간 불투명한 상황이라면

 

상가 세입자라면 언제 임대차가 만기되는지 정확하게 파악해두는 것이 매우 중요합니다. 만기일자에 따라서 주장할 수 있는 권리가 정해지기 때문입니다. 월세 계약기간이 확인되었다면 임대차 연장 요구는 언제 그리고 어떻게 할 수 있는지 먼저 알아보겠습니다.

 

 

임대차가 종료되기 6개월 전에서 1개월 전 사이에 문자나 내용증명 등을 통해서 건물주에게 갱신을 명확하게 요청하시기 바랍니다. 이 때, 상가임대차보호법은 건물주가 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없도록 규정하고 있지만, 임차인이 임대인의 동의 없이 상가를 무단으로 전대했거나 고의 또는 중대한 과실로 목적물을 파손한 사실 등이 없어야 합니다. 가장 흔하게 발생하는 귀책사유로는 임대료 미납이 있습니다. 적법한 이유 없이 차임을 제때 지급하지 않아 3기에 달하는 금액이 누적된 이력이 있다면 갱신을 거부당할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

 

 

2018년 10월 16일 법이 개정되면서 구법에 의해 최대 5년의 영업권이 보장되던 것과 달리 이제는 월세 계약기간 최대 10년까지 연장이 가능합니다. 법적으로 세입자의 권한을 확대한 것이라고 볼 수 있는데 이는 단순히 장사를 10년까지 할 수 있는 것을 넘어, 건물주의 무리한 임대료 인상 조건 등에 응하지 않아도 목적물을 비워 줄 필요가 없게 되는 결과를 낳기도 합니다.

 

 

울산에서 음식점을 운영하기 위해 상가를 알아보던 I씨는 2017년 4월, 기존 임차인의 지위를 승계하여 임대차를 맺게 됩니다. 식당을 양수하는 대가로 권리금 8천만 원을 지급하며 장기적으로 장사를 이어가기 위한 투자를 아끼지 않았지만 2021년 2월, I씨는 임차 갱신이 불가하다는 통보를 받습니다. 임대인으로부터 제시된 유일한 갱신 조건은 무리하게 차임을 올려달라는 것이었습니다. 상황이 납득할 수 없던 I씨에게 건물주는 상가가 공실 조건으로 팔릴 예정이라며 만기 일자에 맞추어 가게를 비워줄 것을 요구 받습니다.

 

 

I씨는 권리금이라도 회수할 계획으로 전문가의 도움을 받기로 결심합니다. 본 사무소는 사건을 검토한 결과 사건 속 임대인의 퇴거 통보는 정당하지 않다는 점을 확인했고, 이는 곧 의뢰인의 영업적 가치를 회수하는 방해 행위로 볼 여지가 있었으므로 소송을 대비해 유효한 증거들을 확보해 나가기 시작합니다. 동시에 상대방과의 적극적인 협의를 이어나가며 의뢰인의 법적 권리를 지속적으로 고지하던 중, 상가가 위치한 지역이 곧 관광지역으로 개발될 것이라는 사실을 알게 된 의뢰인은 임대차 갱신을 원한다는 의사를 밝혀왔고 본 법무법인은 곧 방향을 바꾸어 새로운 전략을 취합니다.

 

 

결국 2021년 5월, 의뢰인은 새 건물주와 합리적인 선에서 임대료를 올리는 조건으로 월세 계약기간 연장에 성공하며 최초로 영업을 개시한 날로부터 10년 간 임차를 보호 받을 수 있는 갱신요구권까지 얻는 결과를 맞이합니다.

 

갱신을 요구할 권리가 없었던 의뢰인이 권리금을 회수하기 위한 절차를 밟던 중 목표를 변경하여 재계약을 성사시킬 확률은 현실적으로 높지 않습니다. 그러나 많은 경험과 노하우를 기반으로 관련 분쟁을 다루고 있는 법률 전문가의 조력을 받는다면 그 가능성을 월등히 높아집니다. 적절하고 신속한 대응을 통해 최선의 결과를 맞이하시기 바랍니다.