부동산 명도 방어 당황하지 마시고 이렇게만!

부동산 명도 방어 당황하지 마시고 이렇게만!

 

건물을 빌려서 영업을 이어가고 있는데 건물주가 계약 해지 혹은 상가의 인도를 청구해 온다면 당황할 수 있습니다. 하지만 상가임대차법은 임대인의 일방적인 요구나 횡포로부터 세입자를 보호하기 위해 제정되었으므로 규정을 꼼꼼하게 확인하셔서 올바르게 대응하실 수 있어야 합니다.   

 

오늘은 부동산 명도 급작스럽게 통보되었지만 효과적으로 조치를 취해서 무사히 영업을 이어가는데 성공한 임차인 K씨의 성공사례를 살펴보려고 합니다. 

 

 

 

계약갱신요구권 행사 가능 여부부터 확인!

 

상가를 반환하라는 통고가 있었다면 세입자로서 가장 먼저 체크해볼 것은 바로 계약갱신요구권의 유무입니다. 법이 개정되어 현재 최대 10년까지 영업권이 보장되는데 모든 상가 임차인에게 동일하게 적용되는 것이 아니므로 최초 계약일과 약정된 기간 그리고 마지막으로 계약을 체결한 시기를 정확하게 따져보셔야 합니다. 

 

2018년 10월 16일 이후에 최초로 맺어졌거나 갱신된 이력이 있는 임대차 계약은 최대 10년까지 연장이 가능하며 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 갱신 요청을 했을 때 건물주가 정당한 사유 없이는 거부하지 못합니다. 

 

다만 임대료를 연체한 사실이 있는 등 세입자에게 부과된 의무를 이행하지 않아서 건물주와의 신뢰관계를 유지하는 것이 불가하다고 판단될 정도의 결격 사유가 있다면 갱신요구권을 행사할 수 없으므로 주의가 필요합니다. 

 

만약 귀책사유가 없고 개정법 적용 대상이 된다면 부동산 명도가 요구되었어도 갱신요구권을 행사하실 수 있습니다. 

 

 

 

예외도 있다!

하지만 갱신요구권이 인정되지 않는 예외의 경우도 있습니다. 상가의 점유를 회복하는데 있어서 건물주에게 정당한 사유가 있다면, 세입자의 갱신 요구 권한이나 권리금을 보호해주지 않아도 됩니다. 예컨대 재건축을 이유로 부동산 명도를 요구해왔다면, 우선적으로 검토해볼 것은 다음과 같습니다.

 

○  임대차 계약 체결 당시 해당 공사 계획에 대해서 구체적으로 고지되었고, 그 계획을 따르는지?  

○  안전사고가 우려되어 진행되는 재건축인지? 

○  타법령에 근거하여 진행되는 재건축인지? 

 

해당 사항이 없다면 세입자는 갱신요구권 혹은 권리금을 주장할 수 있습니다. 

 

 

 

 

임대인으로부터 건물인도 청구소송 제기된 노래방 임차인 K씨

 

서울에 위치한 상가를 빌려 노래방을 운영해오던 K씨에게 건물주는 상가가 매매될 예정이라며 계약 해지를 통보합니다. K씨는 건물주에게 연장을 요청했음에도 불구하고 상대방으로부터 부동산 명도소송이 제기되었고 K씨는 본 법무법인에 사건을 의뢰합니다. 

 

본 사무소는 임대인이 주장하는 상가매매는 세입자의 권리를 침해해도 되는 정당한 사유가 될 수 없음을 철저하게 입증하며 방어를 이어나갔고 그 결과 2021년 12월 22일, 서울중앙지방법원은 건물주의 청구를 기각하며 의뢰인의 승소를 선고합니다. 

 

 

급작스럽게 가게를 비워달라는 요구를 받았다면 전문가의 조력을 받아서 신속하게 조치를 취하는 것이 바람직합니다. 의뢰인이 소송을 성공적으로 방어하고 무사히 영업을 이어갈 수 있었던 이유는 분쟁 초기 단계에서부터 개별적인 검토를 통해 적절한 전략을 수립하고 체계적으로 대응했기 때문입니다. 

 

부당한 상황에 놓였다면 지체하지 마시고 도움을 구해 확실하게 보호받으시기 바랍니다.