상가임대차보호법 10년 생각보다 더 중요한 이유는?

상가임대차보호법 10년 생각보다 더 중요한 이유는?

 

 

세입자에게 주어진 권리를 알고 있는 분들은 많지만 제대로 행사하시는 분은 실제로 많지 않습니다. 법 규정의 신설과 개정이 의미를 가지기 위해서는 권리 침해가 우려될 때 효과적으로 다투어야 합니다. "권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다"는 말이 있죠.  

 

따라서 오늘은 상가임대차보호법 10년 헷갈릴 수 있는 부분을 정리하면서 분쟁 상황에서 원하는 결과를 맞이한 J씨의 비결까지 함께 알아보려고 합니다. 

 

 

계약갱신요구권은 남의 건물을 빌려서 영업하는 영세 상인들에게 매우 중요한 권한 중 하나입니다. 법적으로 일정 영업기간이 보장되는 것이며 건물주가 자신의 편의에 따라서 퇴거를 통보할 수 없게 되어 있습니다. 하지만 어떤 이는 5년이 보장되고 어떤 세입자는 최대 10년까지 영업이 가능한데 그 차이점을 명확하게 알아둘 필요가 있습니다. 

 

간단하게 설명을 드리면 2018년 10월 16일 이후에 최초로 맺어졌거나 갱신된 이력이 있는 임차 계약이라면 개정법의 적용을 받아서 상가임대차보호법 10년까지 영업이 가능합니다. 다만, 언제 내 계약이 종료되는지를 정확하게 파악하여 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 기록이 남는 방법으로 소유주에게 연장 요청을 하는 것이 안전합니다. 

 

 

연장을 요청하지 않고, 묵시적으로 갱신이 되었다면 주의할 것이 있습니다. 환산보증금 범위 내에 해당하는 건물이라면 그 기간이 1년으로 정해진 것으로 보고 있습니다. 해당 기간에는 임차인만이 해지를 통보할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지났다면 해지 효력이 발생하고, 보증금 반환 청구가 가능합니다. 

 

반면에 환산보증금 초과 건물이라면 기간에 정함이 없이 늘어난 것으로 간주합니다. 이 경우에는 건물주도 언제든지 해지를 통보할 수 있으며 임대인의 경우 6개월 후, 세입자 측이 해지를 원한다면 1개월 후 효력이 발생합니다. 다만 한 가지 유념할 것은 최근에 환산보증금 초과하는 건물이 자동 연장되었다면 상가임대차보호법 10년이 보장되지 않는다는 판례가 확인되었고, 이는 재판부가 세입자에게는 다소 불리한 입장을 취한 것으로도 볼 수 있어서 기간을 놓치지 않고 재계약서를 확실하게 쓰시는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

J씨, 권리금소송 전부 승소! 

 

여기 법을 아는 것에 그치지 않고, 주어진 권리를 똑똑하게 행사하여 원하는 결과를 맞이한 J씨의 사례가 있습니다. 

 

2015년 충남 소재 건물을 빌려서 프랜차이즈 음식점을 운영하던 J씨는 건물주로부터 재계약이 불가하다는 통보를 받게 됩니다. 당장 영업을 이어가기 어렵게 된 상태에서 J씨는 전문적인 대응 방안을 모색하고자 본 사무소에 사건을 의뢰합니다.

 

본 법무법인은 당시 의뢰인의 상황을 면밀하게 검토한 결과 J씨가 상가임대차보호법 10년을 주장하기보다는 권리금을 회수할 수 있는 방향으로 전략을 수립하는 것이 낫겠다는 판단 하에 본격적인 조력이 시작됩니다. J씨가 양수인을 찾아서 소유주에게 주선했으나 상대방의 비협조적인 태도는 계속되었고 결국 명도소송까지 제기되자 의뢰인은 손해배상 청구소송을 반소로 제기합니다. 

 

 

그 결과 2021년 11월 30일, 대전지방법원 천안지원은 J씨의 손해를 인정했고, 건물주는 의뢰인에게 손해배상액 2억 원을 지급할 것을 선고합니다.

 

갱신요구권이 있는 상황에서 권리금을 주장하는 것과 없는 상황에서 주장하는 것이 또 달라질 수 있습니다. 정밀 검토에 기반한 전문적인 대응을 통해서 유리한 결과를 맞이하시기 바랍니다.