상가 매매시 주의사항 알면 도움된다!

상가 매매시 주의사항 알면 도움된다! 

 

사회적 거리두기가 점차 완화되며 서울, 수도권 주요 상권에서 공실률 감소 등 회복세를 보이고 있다고 합니다. 상가 거래량과 매매값도 상승세를 보이고 있는데요. 엔데믹 기대감이 커진 데다 아파트 규제가 계속되는 동안 건물 투자가 반사이익을 본 것으로 풀이됩니다. 하지만 지역별로 상권 회복 속도에 온도 차가 있는 데다 최근 가파른 금리 인상 여파로 부동산 투자도 지역에 따라 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 전망입니다. 

 

오늘은 내 소유가 아닌 건물에서 영업하고 있는 세입자 분들을 위한 포스팅을 준비했습니다. 

 

상가 매매시 주의사항 무엇이 있을까요?

 

 

건물주가 바뀌었다면서 걱정하시며 문의 전화를 주시는 임차인 분들이 많이 계십니다. 결론부터 말씀을 드리면 세입자로서의 지위가 흔들리는 것은 아닌지 우려하실 필요는 없습니다. 새로운 임대인은 기존 건물주의 지위를 그대로 승계하여 해당 부동산을 양수하는 것이 일반적이므로 신규 건물주는 기존 임차인들의 권한을 보장할 의무가 있습니다. 

 

임차인의 권한이라 함은 대표적으로 계약갱신요구권이 있습니다. 영업을 개시한 날로부터 최대 10년까지 임대차 기간이 보장되는 것인데요. 여기서 유의하실 점은 새로운 임대인과 계약을 체결한 시점으로부터가 아니라 임차인 자신이 최초로 임대차계약을 맺은 시점으로부터 기간을 카운트 하셔야 된다는 점입니다. 

 

상가 매매시 주의사항은 이 외에도 여러가지가 있습니다. 

 

 

대개 건물이 거래가 되면 새로운 임대인은 투자 금액을 회수하기 위한 노력을 하기 시작합니다. 구체적으로 말하면 리모델링이나 재건축 사업을 진행해서 매입한 건물의 가치를 올리고 싶어하죠. 이 때 기존 임차인들과 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 세입자들의 퇴거가 불가피해지기 떄문인데요. 심지어 건물을 매수하는 조건으로 기존 세입자들을 내보내 공실로 만들 것을 제시하는 양수인들도 많습니다.

 

중요한 것은 임차인에게 주어진 계약갱신요구권 등을 잘 행사하셔야 된다는 것입니다. 법에 이러한 권리들이 규정되어 있다는 사실만으로 안일하게 대처했다가는 상당한 경제적 피해를 입을 수 있습니다. 따라서 임대인과의 분쟁 발생 가능성을 고려하여 대비책을 잘 세우는 것이 상가 매매시 주의사항이 되겠습니다. 

 

 

현실적으로 건물 대수선이 진행되는 마당에 신규 임차인을 구해서 권리금을 지급받는 것도 거의 불가합니다. 운좋게 가게를 인수할 사람을 구했다고 하더라도 건물주가 신규 계약을 순순히 체결해 줄 가능성은 매우 희박하죠. 그렇다면 권리금 회수 기회는 누가 보장해 주어야 할까요?

 

우선 영업적 가치를 다투는 과정에서 발생한 경제적 손해 배상 책임을 소유주에게 물으려면 상대방이 적법한 이유가 없이 후속 임차인과의 임대차를 거부했다는 점과 그로 인해 나에게 손실이 생겼다는 점을 입증해야 합니다. 건물주에게 정당한 사유가 있는가의 여부는 전문가의 검토를 받아서 판단하는 것이 안전합니다.    

 

 

상가 매매시 주의사항 잘 지켜 성공적인 결과를 맞이한 임차인 A씨의 사례를 소개해 드리려고 합니다. 

 

A씨는 20년 가까이 서울에 위치한 건물을 임차하여 식당은 운영해오던 중 건물주로부터 상가가 팔렸다는 소식을 듣게 됩니다. 순식간에 일터를 잃을지 모른다는 불안감에 휩싸인 A씨는 본 사무소에 사건을 의뢰하기로 결심하죠.

 

본 법무법인은 A씨에게는 계약갱신요구권은 없으나 권리금 회수 기회가 보장된다는 점을 파악한 후 즉시 전략을 마련하기 시작합니다. 후임자를 찾아 임대인에게 권리금 회수에 협조해 줄 것을 요청하며 내용증명을 보내 압박을 가합니다. 

 

법적으로 이미 불리하다는 사실을 깨닫고 부담감을 크게 느낀 건물주 측에서는 상가 대수선이 완료되면 의뢰인이 재입점할 수 있도록 합의서를 써주겠다는 제안을 해왔고 A씨는 이에 동의합니다.

 

결론적으로 연장 권한이 없던 A씨가 임대차를 연장하는데 성공하며 영업권을 확보한 것이죠. 

 

유사한 분쟁이 생겼다면 즉시 전문가와 상의 후 대처하셔서 반드시 구제 받으시기 바랍니다.