학원 인수 권리금 건물주 때문에 못 받고 있다?

학원 인수 권리금 건물주 때문에 못 받고 있다?

 

전국 상업시설 2곳 중 1곳 이상에 권리금이 있는 것으로 조사됐다고 합니다. 한국부동산원이 발표한 '상업용부동산 임대동향조사' 분석 결과에 따르면 지난해 전국 상업시설 영업적 가치의 비율은 54%로 확인됐습니다. 지역별로는 경기도가 72.4%로 가장 많았고, 이어 대전 72%, 부산 71.6% 광주 70% 등 순이었습니다. 해당 금전의 평균 금액은 3,807만 원이었는데요. 

 

상가 임차인의 영업적 가치는 법으로도 보장되고 있는만큼 세입자의 중요한 권리중 하나이기에 건물주로 인해 학원 인수 권리금 회수하지 못할 위기에 놓였다면 어떻게 대처해야 하는지 알아두는 것이 중요합니다. 

 

 

시설에도 꽤 많은 투자를 하면서 사업장을 키워왔지만 막상 임대차가 끝나 업장을 양도하려고 하니 소유주가 다른 업종의 세입자랑만 신규 계약을 맺겠다고 한다면 세입자의 영업적 가치는 보호받기가 어렵게 됩니다. 

 

여기서 중요한 것은 임대인 소유의 건물이니까 '그럴 수 있지'라고 생각하고 대응하신다면 손해가 커질 수 있다는 점입니다. 현행법에 따르면 상가의 소유주는 적법한 이유가 없다면 후임자와의 신규 계약을 거절할 수 없습니다. 또한, 임대인이 후속 임차인의 업종이나 영업기간을 제한하는 것은 학원 인수 권리금 회수 기회를 박탈하는 방해 행위로 판단될 가능성이 매우 높기 때문에 그로 인해 세입자에게 손해가 발생했다면 임차인은 건물주를 상대로 배상 책임을 물을 수 있습니다.   

 

 

후임자를 주선했더니 건물주가 신규 임대차를 조건으로 고액의 월세를 제시하는 바람에 결국 양도양수가 파기되는 경우도 상당히 많습니다. 만약 건물주가 '현저히' 고액의 보증금이나 월차임을 요구한다면 이 또한 방해 행위로 판단될 확률이 높기 때문에 '현저히' 고액이라는 사실을 잘만 입증한다면 소송으로 갔을 때 충분히 원하는 결과를 맞이하실 수 있을 것입니다.

 

다만, '현저히'에 대한 구체적인 기준이 마련되어 있는 것이 아니기에 개개인의 상황에 따른 검토와 판단이 요구될 수밖에 없습니다. 고려되는 사항으로는 인근에 있는 유사한 상가의 임대료 시세 등이 있겠습니다. 월세 인상을 이유로 소유주의 방해 행위를 입증하는 것은 까다롭고 복잡하므로 이로 인해 학원 인수 권리금을 지급받지 못할 위기라면 전문가와 빠르게 상의하여 알맞은 전략을 모색하는 것이 좋겠습니다. 

 

 

해당 금전은 유/무형의 재산적 가치를 반영한 것입니다. 상가 건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업시설/비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유/무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하는데요. 가령 고시원 양도양수가 진행된다면 해당 금전을 산정할 때 매출과 수익률을 따져볼 수 있을 것입니다. 학원이라면 학생 수가 해당 금전 책정 시 고려되는 중요한 요소일 것입니다.

 

학원 인수 권리금이 거래되는 과정에서 건물주가 방해금지 의무를 어겼다면 유효한 증거를 확보함으로써 소송을 제기할 수 있습니다. 간혹 합의만으로 어떻게 안 되겠냐고 문의하는 분들이 계시지만, 원만한 대화 혹은 협의가 가능했다면 분쟁이 일어나지 않았을 뿐만 아니라, 가만히 있는 세입자 권한을 임대인이 솔선수범하여 챙겨주지는 않는다는 사실을 기억하셔서 적극적으로 조치를 취하셔야 된다고 말씀드리고 있습니다.  

 

 

사업장을 양도할 권한을 박탈 당할 위기에 놓였지만 결국 4,500만 원을 성공적으로 회수한 임차인 N사의 사례입니다. 

 

N사는 서울에 위치한 상가건물을 빌려 학원을 운영하던 중 건물주로부터 월차임을 30% 인상해 줄 것을 요구받게 됩니다. 해당 월세를 부담하기에는 무리라고 판단했던 N사를 상대로 급기야 소유주는 명도소송을 제기합니다.  

 

N사는 명도를 방어할 방법이 없을지 본 사무소에 자문을 구했고, 본 법무법인은 면밀한 검토 끝에 학원 인수 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 세우기로 합니다. 의뢰인을 대리하여 임대인 측에게 신규 임차인을 주선할 예정이니 임대료를 감액해 줄 것을 요청하며 압박을 개시합니다. 

 

법률적으로 자신에게 전혀 유리한 점이 없다는 사실을 깨달은 건물주 측은 N사가 주선한 신규임차인과 임대차계약을 맺겠다는 뜻을 전해왔고 결국 의뢰인은 양수인으로부터 4,500만 원을 지급받는데 성공합니다.

 

사건 속 의뢰인처럼 전문가의 조력을 바탕으로 효과적으로 준비하셔서 반드시 구제받으시기 바랍니다.