환산보증금 초과 계약이라면 주목하세요!

환산보증금 초과 계약이라면 주목하세요!

 

서울 아파트 매수심리가 8개월 만에 소폭 반등했다고 합니다. 정부의 전방위 규제 완화 덕분에 심리가 개선됐지만, 여전히 낮은 수준인데요. 매수심리가 거래량 회복으로까지 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다는 지적입니다. 

 

부동산 가격과 금리는 상가건물을 빌려서 가게를 운영하며 생계를 유지하고 있는 세입자들에게도 영향을 미치게 됩니다. 치솟는 금리에 따른 대출 이자를 부담하기 위해 임대인들도 월세 인상을 요구할 수 있기 때문인데요. 그러나 환산보증금 초과 계약을 맺고 있는 임차인은 상가임대차보호법에 따른 임대료 인상률 제한 규정을 적용받지 못하기에 주의가 필요합니다. 

 

 

상가임대차법 일부만을 적용받는 환산보증금 초과하는임차인 분들에게는 건물주가 차임을 제한없이 증액할 수 있습니다. 다만 납득할 수 있는 인상 요인이 있어야 합니다. 경제 사정의 변동이나 주변 시세 등을 종합적으로 고려해 봤을 때 월세 증액 요구가 타당해야 되는 것이죠. 하지만 여전히 월차임 인상은 임차인들에게는 부담으로 다가오기 쉽기 때문에 임대인으로부터 인상 통보를 받았다면 신중하게 대처해야 합니다.

 

아직도 많은 분들이 임대인과 원만한 관계를 유지하지 않으면 불이익을 당할까 싶어서 건물주의 무리한 요구에도 거부하지 못하고 수용하시려고 합니다. 그러나 이렇게 되면 월세가 연체되는 문제가 발생할 수 있고 차임 미지급은 임차인의 귀책 사유로 남기에 추후 권리 행사에 차질이 생길 수 있습니다.

 

 

뿐만 아니라 이미 높아질 대로 높아진 임대료를 지급해가며 내 점포를 인수할 사람을 찾는 것도 매우 어려워 질 수 있습니다. 다시 말해서 환산보증금 초과 여부와 관계없이 모두에게 보장되는 권리금을 회수하지 못하게 될 수 있는 것이죠. 운 좋게 양수인을 찾아서 점포매매계약을 맺었다고 하더라도 영업적 가치를 충분히 보장받지 못할 위험이 있습니다. 높은 임대료를 대가로 내가 지급받을 수 있었던 권리금 액수를 낮춰야 하는 것인데요.   

 

따라서 5년 혹은 10년 넘게 영업을 이어와 갱신요구권이 없는 상태라면 혹은 범위를 초과하는 계약을 체결한 상태에서 건물주로부터 고액의 보증금 및 월세를 요구받았다면 전문가의 조언을 구해서 손실을 최소화할 수 있는 방법 등을 적극적으로 찾아보실 것을 권유 드립니다.

 

 

우선 권리금을 회수하기 위해서는 앞서 말씀드린 차임 연체와 같은 결격 사유가 없어야 하며 후속 임차인을 건물주에게 소개하는 과정을 거쳐야 합니다. 신규 세입자에 대한 기본적인 정보를 임대인에게 제공하면서 새로운 임대차계약 체결을 요청하는 것이죠. 주선 행위에 법적으로 미흡한 점이 있었다면 추후 권리금 손해를 주장할 때 불리해질 수 있기에 각별히 유의해야 합니다.

 

환산보증금 초과하더라도 가게 양도 권한이 있지만 임대차 종료 6개월 전부터 미리미리 점포매매를 준비하는 것이 중요합니다. 현행법에 따라서 영업적 가치가 보호되는 기간이 정해져 있으므로 만기일자를 정확하게 파악해서 권리를 행사하셔야 합니다. 

 

 

서울에서 음식점 영업을 하던 임차인 K씨의 성공 사례는 이렇습니다.

 

K씨는 10년째 가게를 운영해오던 중 건물주가 리모델링을 진행한다는 이유로 해지 통보를 받게 됩니다. 갱신요구권은 없었지만 권리금 주장이 가능하다는 사실을 알지 못했던 K씨는 그대로 상가를 반환하고 나오시는데요.

 

K씨는 자신과 비슷한 상황에 놓였던 임차인이 권리금을 성공적으로 회수하며 퇴거한 사례를 발견하시고 본 법무법인의 도움을 요청하셨습니다. 

 

본 사무소는 의뢰인을 대리하여 권리금소송을 제기했고 상대방의 주장을 철저하게 반박할 수 있는 증거 자료들을 최대한 수집하여 의뢰인의 손해를 체계적으로 입증해 나갔습니다. 

 

그 결과 2021년 12월 서울동부지방법원은 건물주로부터 7,600만 원을 배상받을 것을 주문합니다. 이에 불복한 임대인 측에서 항소심을 제기했으나 최종적으로 2022년 9월 관할 재판부는 상대방의 항소를 기각합니다. 

 

K씨가 성공적으로 권리금을 회수할 수 있었던 이유는 신속하게 그리고 전문적으로 대응했기 때문입니다. 유사한 분쟁 상황에 놓였다면 주저하지 마시고 해당 분야에 대한 법률 지식과 다수의 승소사례를 보유하고 있는 전문가의 도움을 받아 확실하게 구제받으시기 바랍니다!