임대인 임차인 뜻과 권리, 의무는?

상가임대차계약을 체결하기 전 용어 정리가 당연히 필요합니다. 또한 현재는 상가임대차법이 개정되면서 많은 분들의 관심을 받고 있는 때인데 임대인 임차인 뜻 권리 의무를 살펴보면서 실제로 계약 체결이 어떻게 되는지 분쟁이 많이 발생하는 것은 어떤 건지 보겠습니다.

 

1) 임대인 뜻 : 건물주, 집주인, 임대를 주는 사람

2) 임차인 뜻 : 세입자, 세들어 사는 사람

 

상호간의 권리와 의무는 어떻게 규정되어 있을까요? 일반적인 부분은 민법을 따르며 상가임대차보호법에 나와있는 규정은 환산보증금 초과여부에 따라 달라집니다.

 

 

 

1. 임대인의 의무

1) 목적물을 사용 수익하게 할 의무

계약 존속동안 상가건물을 사용하고 수익할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 이와 관련해서 만약 세입자가 유지 관리에 필요한 비용을 지출하는 경우 건물주에게 필요비상환 청구가 가능하며, 계약 종료 전에도 청구가 가능합니다. 그러나 유익비상환청구권의 경우 계약이 종료되고 나서 청구가 가능합니다.

 

수선의무의 경우에는 건물주가 어디까지 부담을 해야하는지 보면, 합의가 있었더라도 세입자가 부담하는 것은 소규모수선 정도이고 대규모 수선은 건물주가 부담한다고 봤습니다. 대법원 판례를 하나 보면 보일러가 고장난 여관을 임차하는 임차인이 약정에서 보일러를 수선한다는 특약을 걸며 들어왔는데, 알고보니 전체 보일러시설을 다 뜯어서 새로 설치해야 하는 상황이었던 것입니다. 건물주는 임차인이 고친다고 했으니 알아서 고치라며 나몰라라 했고 그 과정에서 분쟁이 발생한 것이었는데요, 대법원에서는 특약을 했어도 임차인이 이렇게 대규모의 건물 수선을 예상한 것은 아니므로 이 부분은 건물주의 의무라고 했습니다.

 

2) 안전배려의무

일반적으로는 건물주가 고객의 안전까지 배려할 의무는 없으나, 특이하게도 숙박업 같은 일시사용을 위한 임대차계약의 경우에는 건물주가 고객의 안전까지 배려할 의무를 지며, 객실 및 시설이 숙박업자의 지배 하에 놓여있기 때문이라는 2000년도 대법원 판결이 존재합니다.

 

 

 

2. 임차인의의무

1) 선관주의 의무

[2009다96984] 만약 건물에 원인불명의 화재가 났다면? 임차인은 본인의 잘못으로 인한 화재가 아님을 입증해야 되며, 선량한 관리자 주의의무를 다 했음을 증명해야 건물 반환을 이행하지 못하는 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다.

 

2) 차임지급 의무

상가임대차관계의 경우 월차임 3기 연체 시 계약해지가 가능하며 연체 사실이 있다면 갱신요구 거절이 가능합니다. (주택은 2개월) 그리고 월세 인상의 경우, 환산보증금 내 계약이라면 연 5% 증액 청구가 가능하며 초과 상가라면 상한선은 없으나 경제 사정의 변동에 따라 이미 약정한 월차임이 상당하지 않다면 증액청구가 가능합니다.

 

 

 

** 상가 임차인의 권리

1. 계약갱신요구권

계약 만료 6개월전부터 1개월전 임차인이 건물주에게 재계약을 요구하며 건물주는 법에서 정하는 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다. 갱신요구권은 최초 임대차계약을 포함해서 10년 동안 주장 가능합니다.

또한 법이 새로 바뀌어서 이 부분에 대해서 오해가 좀 있으신데 2018년 이전에도 상가임대차보호법은 존재했으며, 2018.10.16.이후 새롭게 체결한 계약 또는 갱신되는 계약에 대해 10년 보호법이 적용됩니다. 그 이전에는 5년 적용입니다.

 

2. 권리금 보호

계약 종료 6개월 전부터 만료시까지 보호가 되며, 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 건물주에게 적극적으로 주선했으나 건물주가 법에서 정해진 사유를 벗어나서 방해행위를 펼친다면, 권리금계약이 파기된 경우 그 손해를 건물주에게 청구할 수 있습니다.

만약 임대차계약서 상 권리금을 포기한다는 약정을 하셨어도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.

 

3. 비용상환청구권

필요비 : 건물의 현상 유지 비용, 즉시 청구 가능

유익비 : 건물 개량, 가액증가가 현존할 경우 계약종료 이후 6개월 내에 행사해야

두 가지 모두 임의규정이므로 원상회복 등 비용상환을

 

4. 부속물매수청구권

임대인의 동의를 받고 건물에 부속시킨 부속물을 계약종료시 임대인에게 매수해달라고 청구하는 권리. 강행규정으로 이를 포기하는 약정은 무효입니다.

 

5. 지상물매수청구권

토지 위에 건물을 지어놨는데 토지임대관계가 끝나면 이 건물을 철거하라고 한다면 이는 비효율적이며 국가발전 상으로도 좋지 않습니다. 그래서 막강한 파워인 지상물매수청구권을 인정하고 있는데, 만약 토지주가 계약갱신을 거절한다면 토지임차인(건물주)은 해당 건물을 매수하라고 토지주에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

임대인과 임차인의 뜻과 권리에 대해서 어느정도 개념이 잡히셨을 겁니다. 올바른 준비를 통해 분쟁이 생길 경우 가장 효율적인 해결방법을 찾기 바랍니다.