계약갱신청구권 상가임차인 5년에서 10년으로 연장

2018년 10월 16일부터 시행된

상가임대차보호법 10년 보장법을 살펴보고자 합니다.

 

우선 임차인은 최초계약일로부터

10년 간 재계약을 요구할 수 있으며,

건물주는 정당한 사유없이 재계약 요구를 거절할 수 없습니다.

 

요구하는 시기는 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이이고,

만약 임차인도 아무말 없이 이 시기를 지나고

건물주도 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않았다면

"묵시적 갱신"이 되었다고 보고, 그 기간은 1년 입니다.

 

10년으로 바뀐 계약갱신청구권을 적용받기 위해서는

2018년 10월 16일 이후로 최초로 체결된 계약 또는

갱신되는 계약에 적용이 됩니다.

 

5년 계약갱신청구권일 때 계약을 하신 분이라도

2018.10.16.이후로 재계약을 하신다면

10년 보호법이 소급되어 적용되는 것처럼 됩니다.

전체 소급적용은 아니나

계약갱신요구권이 남아있는 상태라면

10년 보호법이 적용되는 것입니다.

 

묵시적 갱신 또한 갱신이기 때문에

신법의 적용을 받는다고 보는 것이 맞는데

상가임대차보호법 상 묵시적 갱신과

민법 상 묵시적 갱신이 만료 상 차이가 있기 때문에

(환산보증금 초과 여부에 따라)

자세하게 임대차계약서를 검토 받고 싶으시다면

아래 번호로 연락주시면 안내 도와드리겠습니다.

 

 

 

많이 질문 주시는 부분을 정리해보겠습니다.

 

1. 이미 5년을 장사한 사람은 10년 보호를 못 받나?

네 아쉽게도 받지 못하십니다. 하지만 재계약이 언제 됐는지에 따라

보호 받을 수 있는 여지가 남아있기 때문에 자세한 임대차상황을 살펴봐야 합니다.

 

2. 5년 간 영업을 했는데 건물주가 재계약을 안해준다고 한다면?

빠르게 권리금회수 절차를 진행하셔야 합니다. 대법원 판례 상

총 임대차기간에 관계없이 권리금 회수가 가능하다고 했으므로

신규임차인 주선 등 법에서 정하는 요건을 제대로 갖추신다면

충분히 권리금소송에서 승소할 수 있습니다.

 

3. 중간에 건물주가 바뀌었는데, 최초 계약시점도 바뀌는 것인지?

임차인 본인의 최초 계약시점부터 5년 또는 10년으로 보셔야 합니다.

그러나 이것도 임대차계약을 살펴보면 최초계약일을 다르게 잡을 수 있는

가능성이 있기 때문에 검토를 받아봐야 합니다.

 

4. 중간에 명의를 바꿨었는데 최초 계약시점을 중간으로 봐야하는지?

이것 또한 해당 영업의 최초 계약시점을 봐야합니다.

중간에 바뀐 시점을 시작일로 주장하기는 어려우나

계약서 검토 및 사업자등록 날짜 등을 따져보고 더 유리한 방향으로

주장하면서 만료기간을 따져볼 수도 있습니다.

 

5. 계약갱신청구권이 존재하는 상황에서 계약해지를 통보받고 명도소송을 당했다면?

이 경우에는 어쩔 수 없이 법정에서

임차권이 존재함을 주장하며 다퉈야 합니다.

갱신요구권이 존재하고 요청을 했다면 명도소송에서 승소할 수 있으나

이 경우에도 제대로 대처하지 않아 건물주 측의 주장이 받아들여진다면

계약이 해지될 수도 있으므로 매우 주의해서 대응해야 합니다.

 

 

 

임차인 김씨는 2년 계약 만료 시점을 앞두고 건물주와 임대료 재협상을 했습니다.

그러나 건물주는 이미 고액의 임대료가 형성되어있는데도 불구하고

2배 인상을 요구했고, 임차인 김씨는 환산보증금을 초과하는 상가여서

임대로 상한선 5%는 없는 상황이었지만 월세를 2배나 올릴 이유가 없다고 생각해

이를 거절하고 재계약을 요청했습니다.

 

그러나 건물주는 임대료 협상이 되지 않았으므로

재계약 자체가 되지 않는다며 임차인 김씨에게 계약해지를 통보하고

명도소송을 제기하며 내쫓으려 했습니다.

 

장사를 2년 밖에 하지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 임차인 김씨는

상가변호사 닷컴을 방문해 사건 일체의 대리를 위임했습니다.

 

2017년 7월 서울서부지방법원 담당대판부는 임차인 김씨의 손을 들어주며

건물주의 건물 명도 청구를 기각했습니다.

 

환산보증금을 초과해도 계약갱신요구권은 보호되며

주변 시세에 맞게 임대료를 인상할 수 있을 뿐이라는

확정 판결을 받아 다행히 계약갱신 및 임차권을 법적으로 인정받게 되었습니다.

 

 

SBS 및 KBS에 출연한 상가변호사닷컴

 

임대차계약에 대한 검토 및 판단은 아래에서 도와드리겠습니다.