유치권이란 행사방법 및 쟁점분석

아는 만큼 돈을 아끼고 남들보다 빠르게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. "경매" 방법을 통해 이 꿈을 앞당기는 분들이 계시는데요, 이렇게 주택이나 상가건물을 매입하는 경우 주의해야 할 사항이 있습니다. 바로 유치권이 설정되어 있는 건물을 조심해야 하는 것인데요 자세한 사항을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

경매를 통해 단독주택 매입에 성공한 K씨, 이사를 하기 위해 알아보던 중 공사업자가 유치권을 행사하고 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 전 집주인이 인테리어 공사를 맡겨두고 대금을 지불하지 못해 공사업자가 주택에 유치권을 행사하고 있었습니다. K씨는 어떻게 이 주택에 대한 권리를 주장할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

유치권이란, 유치권 행사방법 및 쟁점 분석

 

1. 시점 : 유치권자가 점유한 시점을 따져야 한다

위 사례를 계속 예시로 들자면, 만약 공사업자가 경매개시결정의 기입등기가 끝난 이후 유치권을 획득했다면 경매 매수자 K씨에게 대항할 수 없습니다. 유치권 자체가 성립되지 않기 때문인데요, 시점에 따라 K씨가 주택에서 살 수 있을 지 없을 지가 결정됩니다.

 

 

 

 

 

2. 채권의 변제 기한 : 공사업자의 채권이 언제까지 변제되는지

이 주택에 대한 인테리어 대금의 변제 기한이 성립되어야 공사업자가 권리를 주장할 수 있겠죠? 즉 경매가 시작되기 전 인테리어 공사를 모두 마쳤을 경우에만 공사업자는 유치권을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 적법한 점유 : 인테리어 업자가 법에 맞게 점유하고 있는지

공사를 하기 위해서는 당연히 점유를 해야 인테리어 공사가 가능합니다. 그렇기 때문에 소유자가 동의했다고 볼 수 있어 적법한 점유라 할 수 있습니다. 하지만 만약 이 공사업자가 중간에 현장을 임의로 떠난 적이 있다면 소유주 동의없이 다시 점유를 시작할 경우 불법 점유라 볼 수 있어 유치권이 인정되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 실질적 점유 : 공사업자가 "실질적으로" 점유하고 있는지

유치권 행사 중이라고 적힌 플랜카드가 걸린 건물을 보신 적 있으실 텐데요, 판례에서는 유치권자가 실질적이고 명시적으로 점유를 하고 있기를 요구합니다.

판례 1 - 점유 안내문 부착, 경비용역회사에서 경비원 고용, 목적물 문 앞에 컨테이너를 세우고 막아 통제 : 실질적 점유에 해당

판례 2 - 점유 안내문 부착, 직원이 상주하거나 관리를 하지는 않았음. : 아직 실질적 점유가 이루어지지 않았다.

 

 

 

 

 

 

 

K씨가 유치권자에게 대항하지 위해서, 유치권자가 적절하게 권리를 행사하고 있는지 따져봤습니다. 유치권이란 무엇인지 어느정도 감이 잡히셨나요? 관련 소송은 까다롭게 흘러가는 경우가 많습니다. 부동산전문변호사의 조력을 받아 해결하는 것이 현명한 방법입니다.

 

- 법무법인 명경 서울 -