명도소송 강제집행 절차 및 과정

임대인 ㅇ씨는 월세 15개월 치를 받지 못해 마음 고생을 했습니다. 보증금에서 까면(?) 된다고 하지만 월세가 밀리다못해 오히려 보증금액을 초과하는 사태가 벌어졌습니다.

 

이렇게 시간이 흘렀다간 건물을 전혀 사용수익할 수 없을 것이라는걸 깨달은 임대인 ㅇ씨는 본 사무소를 찾아 명도소송을 맡기셨습니다.

 

 

 

 

우선 임대료가 얼마나 밀린 것인지 체크하는 작업이 필요했습니다. 상가임대차보호법에 따르면 임차인이 3기분의 월세를 연체한다면 계약해지 통보가 가능하며, 3개월 치를 연체한 사실이 있다면 계약갱신 요구 또는 권리금회수기회를 보장하지 않아도 됩니다.

 

이 사건의 경우 임차인이 건물 누수를 주장하며 월세를 내지 않은 상황이었는데요, 만약 여기서 제대로 대처하지 못한다면 임차인이 월세를 내지 않은 상황이 법정에서 인정받을 수도 있습니다.

 

명도소송 절차

 

1. 우선 점유이전 금지 가처분을 함께 신청해야 합니다. 명도소송을 제기해서 승소했는데 임차인이 다른 사람에게 건물을 넘기고 나갔다면? 소송 대상이 바뀌기 때문에 소송을 제기한 의미가 없어지게 됩니다.

 

이때 할 수 있는게 점유이전금지가처분입니다. 임차인을 상대로 점유를 이전하지 말라는 처분을 통지하는 것입니다.

 

 

 

 

2. 명도소송 제기 - 승소 판결

 

3. 승소판결문을 집행권원으로 해서 강제집행 가능해집니다. 신청서 접수 - 계고장 발송 - 본집행 접수 - 집행 이렇게 큰 단계로 이루어지며, 제소전화해조서를 통해 "3기 연체 시 명도한다."는 조항을 확인받은 상태라면 판결문이 아니어도 화해조서로 집행권원이 가능합니다.

 

 

 

 

4. 만약 받지 못한 월세가 있다면 "부당이득반환 청구"로 채권 추심이 가능합니다. 임차인의 재산을 압류해 밀린 월차임을 반환받을 수 있습니다.

 

 

임대인 ㅇ씨는 위의 과정을 거쳐 명도소송 승소를 통해 강제집행으로 건물을 돌려받고 부당이득반환청구로 밀린 월세를 받으실 수 있었습니다. 관련 소송은 비교적 명확한 소송이라고 할 수 있으나 중간중간 발생되는 상황에 제대로 대처하지 못한다면 빠른 기간 내에 끝내지 못할 수도 있습니다. 경험 많은 사무소에 맡겨야 합니다.