상가 임대료 3기연체시 세입자 확실하게 내보내려면

미국에서 자신의 SNS 조회수를 올리기 위하여 고의로 경비행기를 추락시킨 사람에게 징역 6개월이 선고되었다고 합니다. 이 사람은 2년 전 경비행기를 몰던 중 엔진에 문제가 생겼다며 카메라를 손에 쥐고 비행기 밖으로 뛰어내렸는데요, 해당 영상은 확실히 높은 조회수를 얻었지만 영상을 본 사람들은 고의적인 연출인 것 같다는 의혹을 제기했습니다. 이에 수사가 진행되었고 결국 고의 추락 사고라는 결론이 나오게 되었습니다.

아무리 사람들의 관심을 받고 싶어도 넘어서는 안 될 선이 있습니다. 상가 임차인 또한 사정 상 한 두 번의 월세 미납은 있을 수 있어도 상가 임대료 3기연체를 해서는 안 됩니다. 상가임대차보호법에 따르면 3회분의 임대료 연체시 즉시 해지 통보를 할 수 있습니다. 만일 미납액을 뒤늦게 모두 갚았다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 구체적으로 어떻게 하면 좋을까요?

먼저 구체적인 의미부터 짚고 넘어가겠습니다. 확신을 가지고 계산하여 법적 행위에 나서지 않으면 감정과 시간 그리고 비용을 소모할 수 있으므로 구체적으로 계산방법을 이번 기회에 알고 넘어가시는 것이 좋습니다. 보시면 알겠지만 3개월이 아니라 3기입니다. 왜 그럴까요? 

제주도와 강원도와 같이 연세를 내는 곳이 있기 때문입니다. 그렇다고 해서 단순히 3회를 말하는 것은 아닙니다. 미납이 연속되거나 조금씩 밀려도 되니 총 밀린 금액이 3회분이 되어야 하는 것입니다.

그 예시로 월세가 100만원일 때는 총 300만원을 밀렸을 때 귀책사유가 생깁니다. 만약 총액이 3회분이 되기 전에 갚았다면 이는 해당되지 않습니다. 입금내역을 조회하여 꼼꼼하게  확인하시기 바랍니다.  

이제 임차인의 귀책사유가 확인되었다면 본격적으로 대처에 나서시면 됩니다. 가장먼저 해야하는 일은 계약의 해지를 통보하는 것입니다. 수단과 양식이 따로 정해져있지는 않습니다. 내용으로는 상가 임대료 3기연체 때문에 해지통보를 한다는 의사만 제대로 기재하면 되며, 메시지, 전화, 구두 모두 가능합니다. 하지만 추후 문제가 생기는 경우를 대비하여 기록이 남는 방식 특히 내용증명을 추천합니다. 우체국을 통해서 보다 확실하게 기록이 남기 때문입니다. 

사실 임대료는 임대인이 생활을 이어나가는데 굉장히 중요한 요소가 됩니다. 이를 몇 번이나 반복적으로 내지 않는 것은 분명 건물주의 분노케 할 수 있습니다. 하지만 절대 영업장에 강제로 들어가 물건을 부수거나 공격적인 행동을 해서는 안 됩니다. 가뜩이나 억울한 입장에서 도리어 형사적인 처벌을 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 명도를 원한다면 반드시 소송이라는 합법적인 절차를 통해 판결문이라는 집행권원을 얻고 강제집행에 들어가야 합니다.

그럼에도 불구하고 소송이라는 절차 자체를 부담스러워하시는 분들 많습니다. 가급적 합의로 끝내고 싶다고 말씀하시는 분들 정말 많죠. 소송에 걸리는 시간은 상대방의 성향에 따라 많이 다르지만 평균적으로 6개월에서 8개월 정도 걸린다고 안내드리고는 합니다. 그런데 3기 임대료 연체시 명도소송을 진행할 때는 보다 빠르고 간단하게 마무리될 가능성이 높습니다. 

왜냐하면 임차인에게 귀책사유가 있다면 다른 권리를 주장할 수가 없는 상태이기 때문에 오로지 건물을 돌려받는 점에만 집중하여 대응을 하면 되며, 미납 사실은 은행을 통해서 쉽고 빠르게 증명할 수 있기 때문입니다.

서울 종로구 상가의 임대인이었던 J씨는 그의 건물에 들어와 있던 바둑기원 임차인 때문에 골치가 아팠습니다. 입주한지 얼마 되지도 않았는데 월차임을 제대로 내지 않았기 때문이죠. 물론 바로바로 보증금에서 공제하기는 했지만 이내 상가 임대료 3기연체 상태가 되자 가만히 있어서는 안 되겠다는 생각이 들었습니다. 

그렇게 선임을 받은 본 법무법인은 사건 검토를 마치고 바로 점유이전금지가처분 신청에 들어갔습니다. 동시에 명도소송을 제기하였죠. 결과는 금방 나왔습니다. 2023년 3월 9일 서울중앙지방법원의 화해권고결정으로 안전하게 건물을 반환받게 되었습니다.

상가임대차보호법은 비단 세입자만 감싸는 법이 아닙니다. 건물주의 권리를 보호하는 규정도 분명히 있죠. 따라서 기본적인 내용은 평소에 익혀두시는 것이 유익합니다. 오늘은 임대료 연체시 발생하는 문제를 중심적으로 다뤘는데요, 사실 임차인이 임대인의 속을 썩이는 일은 이것뿐만이 아니죠. 

무단으로 허락도 없이 다른 사람에게 건물을 전대해주기도 하고, 고의 또는 중대한 과실로 건물을 훼손하기도 합니다. 이런 일이 벌어졌을 때도 마찬가지로 세입자의 갱신요청을 거절하는 것이 가능합니다. 추가적으로 궁금한 내용이 있다면 아래의 번호를 통해 연락주세요.