건축물 분양에 관한 법률 알아야 하는 이유

지난 밤 인천 도심에 위치한 호텔의 주차타워에서 화재가 발생하여 호텔 투숙객들이 대피하는 과정에서 54명이 중경상을 입었습니다. 전신 2도 화상을 입은 외국인 여성도 있는 것으로 밝혀졌습니다. 소방당국은 기계식 주차장 내부에 있던 차량이 불타면서 불이 빠르게 번진 것으로 보고 있습니다. 날씨가 추워지면서 공기가 건조해지고 화재의 발생위험도 더욱 커졌습니다. 큰 사고가 발생하지 않도록 난방 기구를 사용할 때 큰 주의를 기울이셔야 합니다.

최근 전반적으로 경제가 침체되어 있는 모습이지만 다양한 형태의 부동산에 대한 투자 수요는 여전합니다. 그만큼 거래의 형태도 다양한 모습을 보이고 있는데요, 선착순 거래나 비대면 약정서 등 통상적으로 이루어지던 계약의 모습과 많이 다른 것 같습니다. 그런데 만약 사정이 생겨 계약의 파기를 원하게 된다면 가능할까요? 가능하다면 어떤 법률에 의해 가능한 걸까요? 오늘은 건축물 분양에 관한 법률 위주로 살펴보겠습니다.  

원칙적으로는 중도금을 내기 전이라면 일방적인 파기가 가능합니다. 다만 전체 대금의 10%정도를 포기해야 하죠. 하지만 단순변심이라도 해제가 가능합니다. 하지만 중도금을 이미 납입한 상태라면 상대방이 동의해주지 않는 이상 개인적인 사정에 따라 파기를 할 수는 없게 됩니다.

그런데 만약 대행사나 시행사 측에 사기, 기망과 같은 귀책사유가 있었어도 같을까요? 아닙니다. 이때는 계약을 완전히 취소하여 지급한 돈을 모두 돌려받을 수 있게 됩니다. 다만 이를 위해서는 상대방의 귀책사유를 입증할 수 있는 명확한 증거가 있어야 합니다. 최근 재판부가 분양사건의 경우 투자로 보는 경향이 짙어 쉽게 귀책사유를 인정해주지 않기 때문이죠. 그렇기 때문에 억울한 사정이 있는 분이라면 서둘러 전문가를 만나 대책을 세워보시길 권해드립니다.

그런데 만약 매물이 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이거나 30실 이상 되는 오피스텔 또는 생활숙박시설 등의 조건의 건축물이라면 건축물 분양에 관한 법률을 적용받을 수 있게 됩니다. 시행사가 사전 허가를 제대로 받지 않았거나 대지 소유권을 필요한 만큼 확보하지 못하였는데 무리하게 사업을 진행하거나 모은 대금이 다른 용도에 쓰이는 등의 일이 자주 일어나는데요, 여기서 피해자들이 발생하지 않도록 2004년 마련된 법입니다. 따라서 계약 시기, 신고, 취소 방법 등 거래의 안정성과 투명성을 확보하고자 하는 규정들로 구성되어 있습니다.

또한 허가권자에게 사전신고를 받아야할 의무, 전매제한, 투기과열지구나 조정대상지여근 20% 범위 내에서 거주자 우선으로 거래할 의무 등의 시행자에게 몇 가지 의무를 부여하고 있습니다. 주목할 만한 규정은 제6조 제3항의 수분양자를 모집할 때는 공개추첨을 해야 한다는 점인데요, 앞서 언급한 선착순 거래방식은 공개모집이라고 볼 수 없으므로 건분법 위반행위라고 볼 수 있습니다. 지정거래나 비공개모집도 마찬가지입니다.

만약 이렇게 법률에 어긋나는 방식으로 사람들을 끌어들였다면 3년 이하의 징역이나 3억 원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다. 최근 위반행위를 저지른 케이스의 대부분은 벌금형 이상의 약식명령이 내려지고 있는 것으로 보입니다. 

중요한 점은 이렇듯 거래가 처벌의 대상이 되면 파기의 가능성이 생깁니다. 왜냐하면 대부분의 계약서에 공급자가 건축물 분양에 관한 법률을 어겨서 벌금형 이상을 선고받았다면 해제가 가능하다는 조항을 포함하고 있기 때문입니다. 

하지만 거래의 파기를 너무나도 쉽게 인정해준다면 거래의 안전이 위협받게 됩니다. 그렇기에 법원은 굉장히 엄격한 시선으로 관련 사건을 판단하고 있습니다. 그렇기 때문에 이러한 재판부가 납득할 만한 증거를 모아 효율적인 대처를 하기 위해서는 사건 초기부터 전문가와 함께 하는 것이 좋습니다.

부산의 근린생활시설 분양 시행사에게 한 통의 문자를 받은 S씨는 서둘러 돈을 보냈습니다. 계약금을 입금하는 순서대로 당첨이 된다는 내용이었기 때문입니다. 그런데 막상 돈을 내고 나니 제대로 약정서를 써주지도 않고 동호수지정금 등의 돈을 약 2천만 원정도 추가로 요구했습니다. 이후 계약서는 약관의 내용을 인식할 수 없을 정도로 아주 흐리고 작은 글씨인 형태로 문자를 통해 전달받았죠. 

이미 불안함을 느끼던 그는 실제 건물의 모습을 보고 취소를 결심하게 되었습니다. 홍보물을 통해 예상할 수 있었던 건물의 모습과 실제 모습이 크게 차이가 났던 것이죠. 하지만 역시나 시행사는 순순히 취소를 해주지 않았습니다.

결국 S씨의 선임을 받게 된 본 사무소는 사건을 처음부터 전면적으로 검토를 해보았고, 그 결과 약관의 내용을 제대로 알아볼 수 없게 전달한 것은 건축물 분양에 관한 법률 이외에도 약관법 위반의 소지도 있어 보였습니다. 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)은 국내최초 상가전문 법무법인으로 위 S씨 사례와 유사한 사건을 여럿 진행 중입니다. 분양사건은 결코 혼자서는 충분한 증거를 모으기 어렵습니다. 수많은 서공사례를 보유한 본 법무법인의 도움을 받아 완전히 다른 결과를 받아보시기 바랍니다. 건축물 분양에 관한 법률에 대하여 문의사항 있으시다면 아래의 번호를 통해 업무시간 내에 연락주시기 바랍니다.