묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 상황에서 상가 권리금 받고 나가기

서리동백이라는 별명도 있는 애기동백 꽃은 겨울에만 볼 수 있습니다. 11월 말부터 2월 정도까지 볼 수 있는데요, 다른 종류의 동백꽃은 대부분 봄철에 꽃이 피지만 애기동백은 정말로 겨울에 꽃을 피우기 때문에 이름값을 한다고 할 수 있습니다. 겨울도 끝이 보입니다. 이번 기회에 신안군청의 애기동백 축제에서 추운 겨울 조용히 피었다가 지는 애기동백꽃을 구경하고 가시는 것은 어떨까요?

상가 임대차 관계의 당사지인 임대인과 임차인 모두 각자의 삶을 열심히 살아가느라 계약서를 쓰거나 다른 의사표현을 하는 것을 잊고 조용히 만료일을 지나가는 일이 흔합니다. 이를 자동연장이 되었다 또는 묵시적 갱신이 되었다고 말하는데요, 반드시 계약서를  써야만 임대차가 갱신되는 것이 아닌 것이죠. 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 양쪽 모두 아무말 없이 지나갔다면 기존과 같은 조건으로 기간이 연장된 것으로 봅니다. 그런데 이때 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 관련하여 주의해야할 점이 있다고 하는데요, 어떠한 사항일까요? 

상가임대차보호법은 다른 사람의 공간을 빌려 영업을 하는 상인을 굉장히 강력하게 보호하는 규정이죠. 하지만 모든 임차인에게 모든 규정이 전부 적용되는 것은 아닙니다. 이를 위해서 가장 처음에 알아야할 개념은 환산보증금인데요, 이는 월세를 100배하여 여기에 보증금을 합한 값을 말합니다. 이것을 지역별 기준금액과 비교하여 초과여부를 판단해보시는 과정이 필요합니다. 이에 따라서 효력을 받을 수 있는 규정과 아닌 것이 나뉘기 때문이죠.

대표적으로 환산보증금을 초과하는 점포는 임대료 인상 상한선이 없게 됩니다. 좀 더 자세히 설명 드리자면 다음과 같습니다. 상임법에 따르면 임대료를 최대 5%까지만 증액할 수 있고 한번 올리면 1년간은 다시 올리지 못하도록 하는 내용이 있는데요, 이것의 적용을 받지 못하는 것입니다.

초과 점포도 아무런 보호 장치가 없는 것은 아닙니다. 인상에 정당한 이유가 없고 또, 주변 건물들과 비교해봤을 때 과도한 수준이라면 문제가 될 수 있습니다. 이에 대해서는 전문가의 확인을 한 번 받아보시는 것이 좋습니다. 

또한, 앞서 설명 드린 자동연장의 형태도 환산보증금에 따라 달라집니다. 일단 기준값 이내의 점포는 상임법에 따라 딱 1년 자동 연장됩니다. 달리 전체 기간을 정하지 않아도 말이죠. 이렇게 되었을 때는 임차인만 언제든지 해지통보가 가능해집니다. 환산보증금 이내인 곳은 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 통보가 불가능하죠. 

환산보증금 초과 가게는 상임법이 아닌 민법의 적용을 받아 자동 연장되는 것이기 때문에 그 모습이 완전히 다릅니다. 똑같이 양쪽 모두 다른 말이 없는 상태로 만료일이 지나고 임차인이 계속 영업을 이어가고 있다면 역시 기존과 같은 조건으로 재계약된 것으로 보는 것은 같습니다. 그런데 기간이 정해지지 않은 상태로 쭉 늘어나게 됩니다. 딱 1년이 아니죠.

그리고 가장 중요하고 가장 조심해야 하는 내용이 여기서 나옵니다. 이렇게 민법상 묵시적 갱신후 임대인의 계약해지를 통보하는 것이 가능한 것입니다. 이렇게 통보를 받게 되면 6개월 후에 해지의 효력이 발생하여 점포를 비워줘야만 합니다. 더 이상 갱신을 해달라고 요구를 하는 것은 불가능하지만, 상가 권리금 회수는 또 다른 문제이기 때문에 이 때 전략을 잘 세우셔야 합니다.

강서구에서 오랜 기간 편의점을 운영해온 K씨의 사례입니다. 그는 어느 날 임대인으로부터 건물을 신축할 예정이니 나가달라는 통보를 받게 됩니다. 장사가 괜찮게 되는 곳이었기 때문에 그는 사실 더 오래 임차를 하고 싶었지만 앞서 설명 드린 민법상 자동연장 상태였기 때문에 더 있겠다는 요구를 할 수가 없는 상태였습니다. 

결국 최선의 방법을 찾고자 본 법무법인을 찾아주셨는데요, 사건검토 결과 본 사무소는 의뢰인이 충분한 상가 권리금을 받고 나가 새 출발을 하는 것이 최선이라고 판단했습니다. 이에 서둘러 준비를 마치고 권리금 손해배상청구소송에 들어갔습니다. 치열하게 법적 공방이 이어진 끝에 2022년 1월 6일 서울남부지방법원은 의뢰인 K씨에게 약 1억 5천만 원의 상가 권리금 배상을 받으라는 판결을 내렸습니다.

최근에는 인터넷을 찾아보면 정말 많은 정보를 찾아볼 수 있습니다. 하지만 검증이 되지 않은 정보의 바다인 만큼 잘못된 내용도 많고, 또 어떤 것이 중요한지도 판별하기 어렵습니다. 시간이 지나면 지날수록 손해가 커지는 상황 속에서 잘못된 또는 잘못되었을지도 모르는 길을 걸으며 시간을 허비해서는 안 됩니다. 그렇기 때문에 경험 많은 관련분야 전문가의 도움이 필요한 것입니다. 전문변호사는 효율적으로 문제를 해결할 방법을 알고 있습니다. 상가 권리금 관련 분쟁 중에 있으시다면 아래의 번호로 전화주세요. 감사합니다.