부동산 명도소송이란 무엇이고 어떤 점이 중요할까

우리나라 직장인들이 참 많이 마시는 음료 바로 커피입니다. 한국의 커피 연간 소비량은 367잔에 달하여 전 세계에서 2위를 기록하고 있다고 하네요. 코로나 팬데믹 이후로는 집에서 커피 등의 음료를 즐기는 홈 카페가 유행하면서, 커피원두의 작년에 비해서 50%이상 크게 늘었다고 합니다. 커피 애호가들은 커피 음료 자체의 맛보다도 커피를 추출하는 과정까지 즐거운 놀이로써 즐기고 있는 것으로 보입니다.

상가임대차보호법이 세입자를 강력하게 보호하고 있는 것은 맞습니다. 하지만 임대인이 아무 법령의 보호를 받지 못하는 것은 아닙니다. 예를 들어 대가를 받고 부동산 공간을 빌려주는데 임차인이 세입자로써 마땅히 수행해내야 할 의무를 해태한다면 건물주는 이에 대하여 부동산 명도소송과 같이 법적인 조치를 취할 수 있도록 하고 있습니다. 명도소송이란 무엇일까요? 어떻게 해야 여기서 좋은 결과를 받아볼 수 있을까요? 그 핵심을 오늘 정리해보겠습니다.

나의 권리를 행사하기 위해서는 상대방의 권리를 해치지 않도록 유심히 살펴보아야 합니다. 임차인을 상대로 건물반환을 요구하고자 한다면 그가 행사할 수 있는 권리를 잘 알아야 합니다. 

먼저 상임법 규정에 의하면 세입자는 10년 갱신요구권을 가지고 있어 만료 6개월~1개월 전 사이에 재계약을 요청한다면 이를 법률적으로 정당한 이유가 있지 않은 이상 거절하지 못합니다. 이를 최대 10년간 행사할 수 있습니다.

또한 오래 영업을 이어온 상인은 그동안 쌓은 유무형의 영업 가치를 회수할 권리를 가지고 있습니다. 그러므로 종료일 6개월 전부터 종료일 사이에 임차인이 후임자를 구하여 신규임대차 계약을 요구하면 재계약과 마찬가지로 정당한 사정이 있지 않은 이상 이를 거절하거나 방해할 수 없습니다. 만약 법원에서 방해 행위를 한 것으로 인정하는 경우 여기서 발생한 손해에 대하여 배상해야 합니다.  

하지만 결격사유가 있는 세입자라면 이 권리들을 모두 행사할 수 없게 됩니다. 대표적인 귀책사유로는 차임을 연체하는 것이 있는데요, 물론 한두 번 밀렸다고 해서 내쫓을 수 있는 것은 아닙니다. 

3기의 차임을 연체했을 때 즉시 해지통보를 하고 부동산 명도소송 청구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 만약 뒤늦게 이를 갚았다고 하더라도 결격사유는 남으므로 10년이 되지 않았다고 하더라도 갱신을 거절할 수 있게 됩니다. 

귀책사유는 이외에도 여러 가지가 있습니다. 대체로 임차인이 임대차 당사자들 사이의 신뢰를 유지하기 위하여 당연히 이행해야 하는 의무를 해태하는 상황들입니다. 먼저 건물주의 동의도 없이 마음대로 무단으로 다른 사람에게 목적물을 전대하는 경우입니다. 황당하겠죠. 이때는 3기 연체 중인 경우와 마찬가지로 계약기간이 남았더라도 해지를 통보할 수 있습니다.

그리고 명의도용과 같이 옳지 못한 방법으로 임차를 했을 때, 고의나 중대한 과실로 인해 건물을 훼손하고 망가뜨렸을 때, 또 불법 증축 또는 개축을 통해서 건물의 가치를 하락시켰을 때 모두 갱신을 거절하고 명도소송이란 절차를 밟을 수 있게 됩니다.

성동구의 건물을 다시 짓고 사용하기 위하여 사들였던 임대인 I사는 해당 건물에서 10년 넘게 장사를 해오던 임차인을 내보내기 위하여 본 법무법인을 법률대리인으로 선임하셨습니다. 해당 세입자는 오래 영업을 하였기 때문에 더 이상  재계약을 요구할 수 있는 입장은 아니었지만 권리금은 아직 주장할 수 있는 상황이었습니다. 

이 점을 유의하여 조심스럽게 부동산 명도소송을 청구하였고 아니나 다를까 상대방이 손해배상 청구소송을 제기해왔지만 침착하고 정확하게 법률적 대응을 해나간 결과 2022년 9월 16일 서울중앙지방법원은 상대방의 권리금 청구를 모두 기각하였고 의뢰인 I사에게 상가를 돌려받을 것을 명했습니다.

재판을 통해 문제를 해결하고자 하는 경우 관할 법원에 소장을 접수하고 정해진 시간 이내에 상대방에게 답변서를 받게 됩니다. 이후 변론을 통해 주장을 부딪혀나가게 되는데 통상적으로 판결을 받아보기까지 6개월에서 8개월 정도의 걸립니다. 여기서 좋은 결과를 얻게 된다면 이를 강제집행의 권원으로 삼아 세입자를 내보낼 수 있게 되는 것입니다. 절대 영업장을 찾아가 물리력을 행사하시거나 전기나 수도 공급을 끊는 행위를 하지 마세요. 형사 처벌을 받게 될 수 있습니다. 명도소송이란 합법적인 절차를 통하여 문제를 해결하시기 바랍니다.