상가 권리금이란, 받는 방법은

수년 간 열심히 노력해서 상권을 발전 시키고 사업을 안정시켰는데

갑자기 임대인이 나가라고 한다면 계약갱신권이 없는 임차인은 나갈 수 밖에 없습니다.

그럴 경우 임차인은 다시 새로운 곳에 가서 가게를 개업하고 사업을 안정시키기 위해

시간과 돈을 들여야 합니다. 그렇기 때문에 상가 세입자이시라면 시간과 돈을 또 들여

사업을 시작한다는 것이 부담스럽고 힘든 일이 될 수 밖에 없습니다.

 

그래서 권리금이란 것이 존재했는데요. 새로운 임차인이 기존 임차인에게 주는 것으로서

기존 임차인은 상가 집기, 노하우, 단골 등을 양도 하는 대가로 받는 것이었습니다.

하지만 이는 관행상으로 존재했었기 때문에 건물주가 바닥 권리금이라는 이유로

중간에서 가로챈다거나 한 푼도 받지 못하고 내쫓는 경우가 많았습니다.

 

 

 

2015년 5월, 관행상으로 여겨졌던 권리금이 법 조항으로 신설 됐습니다.

임차인의 권리금 기회를 보호하고 권리금을 회수한 임차인들은

새로운 곳에서 안정적으로 사업을 이어나갈 수 있게 만들자는 취지 하에 생겨난 것 입니다.

 

상가건물 임대차보호법 제 10조4에 따르면 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수 하는 것을 방해해서는 안됩니다.

풀어서 말하자면 신규 임차인과 권리양도양수 계약을 체결하고

임대인에게 주선했을 때, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절해

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안된다는 것 입니다.

 

 

 

정당한 사유에는 여러가지가 있지만 대표적으로 꼽아보자면,

'월세 3기 연체', '무단 전대'가 있습니다.

 

만일 임차인께서 월세 3기에 달하는 금액을 연체한 사실이 있다거나

임대인의 동의 없이 무단으로 제 3자에게 전대를 준 적이 있다면

권리금을 회수하기 위해 임대인에게 신규 임차인을 주선했을 때

임대인이 이를 거절한다 하더라도 임차인은 손해배상 청구를 할 수 없습니다.

 

또한, 저희 사무소로 전화로 문의하시면서 아직 계약 기간이 많이 남았는데

장사가 잘 안되서 신규 임차인을 구해서 나가려고 하는데

건물주가 이를 거절하는 상황이라 어떤 방법을 취할 수 있는지 여쭤보시는 경우가 있습니다.

 

권리금 회수 보호기간은 만기 6개월 전부터 만기 때까지 입니다.

따라서 계약기간이 아직 많이 남은 상태에서 신규임차인을 주선했는데

건물주가 거절한다는 사유로 손해배상을 요구하기는 어렵습니다.

 

 

 

그렇다면 임대인이 주장할 수 있는 정당한 사유는 어떤 게 있을까요?

 

- 정당한 사유 - ⑴ 신규 임차인이 보증금 혹은 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려 혹은 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ⑵ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ⑶ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

이럴 경우 정당한 사유로 인정 됩니다. 하지만 저희 사무소로 전화 주시는 임대인 분들 중

법 조항을 자의적으로 해석해 정당한 사유가 아니냐고 물어보시는 경우가 있습니다.

특히, '상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우' 인데요.

'사용하지 아니한'이란 표현을 과거형으로 해석해야 타당한데 앞으로 비영리로 사용할 것이니

권리금 보호를 해주지 않아도 되는거 아닌지를 여쭤보시는 경우가 있습니다.

하지만 이는 타당한 해석으로 볼 수 없으니 주의하셔야 합니다.

 

 

 

또한, 재건축 사유가 있는데요.

재건축 사유가 정당하다고 판단 되는 경우는 3가지 입니다.

① 임대차계약 체결 당시 재건축 혹은 철거 계획을 구체적으로 고지한 경우

② 건물 노후화로 인해 안전 상의 문제로 재건축이 이뤄지는 경우

③ 다른 법령에 의해 철거 혹은 재건축이 이뤄지는 경우

 

이렇게 3가지만 해당 됩니다. '구체적'으로 공사시기, 기간 등이 고지 되지 않았다면

특약으로 '건축 시 조건 없이 명도한다.' 등으로 내용을 포함시켜 뒀더라도

효력을 인정 받기 힘듭니다. 또한 안전 상의 문제의 경우에도

주관적으로 판단한 안전 상의 문제는 해당 되지 않습니다. 안전진단을 통한

객관적인 사유만 이에 해당이 됩니다.

 

 

말씀드린 것 이외에도 임대인의 권리금 방해행위는

다양하기 때문에 정당한 사유인지 아닌지에 대해 판단이 필요합니다.

임대인이 정당하지 않은 사유로 계속해서 신규 계약을 거부한다면,

임차인은 법적 대응을 시작하셔야 합니다.

 

 

- 임차인 K씨 사례 -       저는 2011년부터 지방 소재 한 상가건물을 임대차 해 약국을 운영했습니다. 약국을 번창 시키기 위해 여기저기 발로 뛰며 노력했는데요. 워낙에 상권 발전을 위해 다방면으로 열심히 했기 때문에 당연히 오랫동안 영업을 할 수 있을 줄 알았습니다. 그런데 17년 건물주가 바뀌면서 갑작스런 계약해지 통보를 받게 됐습니다.   저는 매우 당황스러웠지만 먼저 건물주와 이야기를 해보려 했습니다. 하지만 건물주는 건물을 인도하지 않으면 손해배상금을 청구하겠다고 통보 했을 정도로 입장이 확고했습니다.   저는 그 당시 계약갱신요구권도 없었고..막막한 마음에 법률 대리인을 통해 해결하기로 결정했습니다. 일반인인 제가 법률적인 문제를 해결하기엔 한계가 있었기 때문인데요. 법률 대리인을 선임하고 대리인의 조언에 따라 신규 임차인을 구해 권리양도양수 계약을 체결했습니다.   체결하는 과정 동안 법률 대리인은 계속해서 상황에 따라 조언을 해줘 수월하게 계약을 체결할 수 있었습니다. 이후 임대인에게 신규임차인을 주선했지만 임대인은 제가 계약갱신권이 없기 때문에 권리금도 회수 할 수 없다고 반박했는데요.   권리금을 회수 받을 길이 없어진 저는 결국 건물주를 상대로 권리금 손해배상 소송을 제기 했습니다. 분쟁 초기부터 전문가와 함께 했기 때문에 증거 등이 잘 준비 되었고, 소송은 계속해서 진행 됐습니다.   결과적으로 저는 18년 11월, 권리금 소송 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 임대인은 저에게 1억 4,000만 원을 배상하라는 판결이었는데요. 이를 통해 저는 제가 6여년 간 장사하며 쌓은 영업적 이익을 회수할 수 있었습니다.

 

분쟁이 발생하셨다면 지체없이 전문가에게 상황 판단을 받고 대응하셔야 합니다.