상가 임대차 계약해지 한눈에 보기

 

 

 

어떠한 문제도 없이 계약을 이어나가는 것은

누구나 원하는 바람입니다.

그러나 계약이라는 것이 혼자만 하는 것이 아니기 때문에

한쪽만 잘 이행해 나간다고 끝나는 것이 아닌

상대방에 따라서도 어떻게 진행될지가 달라지는데요.

 

상가임대차계약에 있어서도 마찬가지입니다.

안정적인 계약의 진행에 있어서는

건물주와 세입자 모두의 노력이 필요한데요.

 

 

 

 

만약 이러한 균형이 깨졌다면

계약을 이어나가는 것 자체가

일방에게는 손해일수 있기 때문에

계약해지를 생각해보셔야 하는데요.

 

상가 임대차 계약해지 어떤 사유들이

필요하고 어떻게 해야하는지

 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

우선 기본적으로 알아두셔야할 중요한 개념은

바로 계약갱신요구권입니다.

해당 권리가 있는 임차인이 계약만료 6개월 전부터

만료 1개월 사이에 갱신요청을 했을 시

건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없기 때문에

꼭 확인하셔야 합니다.

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정당하다고 인정받는 사유에는 월세를 3개월 연체한 이력,

건물주의 동의 없이 다른 사람에게 무단으로 전대한 사실,

부정하거나 거짓된 방법으로 임차한 경우가 있습니다.

그럼 임대차 계약 해지 통보를 받았을 때 계약 갱신을

 요구할 수 없는 경우라면 어떻게 해야 할까요?

임차인이 노력하며 쌓아온 중요한 가치인

권리금을 회수할 기회가 남아있습니다.

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상가건물 임대차보호법에서는

임차인이 권리금을 회수할 기회를

 법으로 보호해주고 있는데요.
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계약만료 6개월 전부터 만료 시까지 

신규임차인을 찾아서 권리금 계약을 맺고

건물주에게 계약을 주선할 수 있습니다.

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만약 임대인이 법에서 정하고 있는 정당한

사유 없이 이를 방해할 경우

손해배상책임을 질 수 있습니다.

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그렇다면 상가 임대차 계약해지의 주요한 사유로는

어떤 것들이 있을까요?

 

대표적으로 월세 미납이 있습니다.
세입자가 3개월분의 월차임을 연체했다면

임대인은 해지 통보를 할 수 있는데요.

 

 

 

 

여기서 3개월 미납이란

진행중인 연체 뿐만 아니라

연체한 월세 누적액이 총합 3개월분

금액이 되는 것을 의미합니다.

 

 

 

다음으로 재건축을 사유로 하는 경우

역시 많이 일어나는데요.

 

법에서 인정하는 재건축으로 인한 정당한 계약해지 사유는

1. 임대차 계약 체결 당시 구체적인 공사 계획을 고지했을 때

2. 건물 멸실 또는 노후로 안전 상의 문제가 있을 때

3. 다른 법령에 의하여 진행하여야 할 때로

제한되고 있으니 재건축을 계획하고 계시다면

반드시 유의하셔야 합니다.

 

 

 

 

 실제 진행한 사례를 예시로 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

임차인 A씨는 상가를 빌려 음식점을 운영하였는데요.

계약기간 5년 중에서 만료를 4개월 앞둔 상황에서

 건물주에게 임대차계약 해지 통보를 받았습니다.

​

계약갱신요구를 해보았으나 이미

이전에도 재건축을 사유로 계약해지를

통보했었던 이력이 있었기 때문에

계약 갱신은 가능성이 거의 없었는데요. 

건물주의 태도로 볼 때 법적으로 문제가

 예상되는 상황에서 A씨는 전문가를 통하여

앞으로의 대처에 있어 도움받기로 했습니다.

​

본 사무소는 의뢰인이 계약내용 검토와 상담등을 통하여

직면한 상황에 대하여 정확한 해석을 마친 결과

그동안 노력하여 쌓아온 권리금 회수 절차를

진행하기로 했습니다.

하지만 임대인 측에서는 이미 임차인의

 갱신 주장으로 막대한 피해가 발생했고

당시 중단됐던 리모델링을 다시 추진할

 계획이므로 원상복구 후 명도하라며 

명도소송을 제기해왔는데요.

​

결국 후임 임차인과의 계약은 이뤄질 수 없었고

즉시 이에 대한 손해배상 청구를

반소 제기하여 대응 절차에 들어갔습니다.

​

 

 

 

법원은 이에 대하여 건물주가 주장한 재건축 사유는

정당하다고 볼 수 없다고 판단하였고

 세입자의 권리금을 회수하도록

감정평가액 모두를 인정하였습니다.

결국, 건물주는 세입자에게 약 1억 7천만 원을 배상하라며

 A씨 승소 판결을 내리며 마무리 지었습니다.

 

 

 

 

이렇게 상가 임대차 계약해지에 대하여

 필요한 조건들과 사유, 그리고 실제 진행한

사례까지 통하여 살펴보았습니다.

 

모든 법적 분쟁이 마찬가지지만 계약해지의 경우

적절한 시기에 대처를 하시는 것이 이익과 손해에

직결할 수 있기 때문에 매우 중요하다고 할 수 있는데요.

저마다 다른 계약내용에 따라 직면한 상황 역시

다를 수 있기 때문에 분쟁이 예상되신다면

전문가를 통하여 현재 상황을 정확하게 파악하시고

적절하게 대처하셔서 소중한 권리를 지키시길 바랍니다.