상가 임대료 인상률 확실히 이해하기

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 상가임대차에 있어서 세입자에게

 중요한 내용은 어떤 것들이 있을까요?

세입자이니 만큼 임대료는 그 자체만으로도

 임차인에게 신경 쓸 수 밖에 없는 요소인데요.

 

월세 인상은 그것 뿐만 아니라 이후 권리금 회수에까지

 이어질 수 있기 때문에 굉장히 중요한 요소입니다.

그렇기 때문에 임대료 인상선과 그에 대한 적용대상에

대하여 확실히 알아두고 대처하시는 것이 필요합니다.​

 

 

 

 

 

 

 우선 법에서는 상가 임대료 인상률에 대하여

어떻게 규정하고 있는지 부터 알아보도록 하겠습니다.

 상가임대차보호법 제 11조 제 1항에서는

차임등의 증감청구권에 대하여 규정하고 있는데요.

 여기서 월차임의 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른

비율을 초과하지 못한다고 명시하고 있습니다.

 

 

 

 

​증액할 수 있는 기준에 대하여는

상가임대차보호법 시행령 제 4조에서 말하고 있는데요.

 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를

초과하지 못한다고 하고 있습니다.

 

 

 

그렇다면 법에서 말하고 있는 기준을 적용 받는 대상은 어디까지 일까요?

 5% 이상 못올린다고만 알고 있다가 적용대상이 아니라는 사실을

 뒤늦게 알고 당황하는 경우도 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

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적용 범위 여부를 파악하기 위하여

 환산보증금을 알고 계셔야 하는데요.

 임차인이 지급한 보증금과 매월 지급하는 월세를 통하여

 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 기준으로

(월세X100)+보증금을 계산한 값을 자신의 상가가 위치한

지역 기준으로 하여 계약 시점과 함께 검토하시면 확인 할 수 있습니다.

계약에 따라 따져볼 사항이 많기 때문에 만약 계산에 어려움이 따르거나

 확실하지 않다면 전문가를 통하여 꼭 명확하게 파악해두시는 것이 좋습니다.

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이렇게 계산한 환산보증금을 초과하면 법에서 정한

상가 임대료 인상률 제한을 다르게 적용 받는데요.

 기준 초과하는 상가의 경우 5% 상한선 적용을 받지 않습니다.

즉 주변 시세나 객관적인 사유가 있을 때 건물주는

상가임대차보호법에서 보호하고 있는 5%를

 초과해서 임대료를 인상할 수 있다는 것인데요. 

 

다만 이러한 경우에도 객관적인 사유가 있을 때

 합리적인 선에서 올릴 수 있다는 점은 유의하셔야 합니다.

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 실제로 진행한 사례를 통하여 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

환산보증금 초과하는 상가를 운영하던 A씨의 경우 입니다.

계약만료 시점이 다가오자 임대인은 월차임을

무려 60% 인상하겠다고 요구해왔는데요.

장사를 계속하고 싶었던 A씨는 과도한 요구임에도

불구하고 받아들인채 계약 기간을 연장했습니다.

 

 

 

 

 

 이후 다시 재계약할 시기가 오자 임대인은

또다시 월세를 20% 인상을 요구해왔습니다.

 연이은 높은 월세 인상은 A씨 역시 받아들이기 어려웠고

 결국 그동안 쌓아온 권리금회수 절차를 밟기 시작했습니다.

 

 하지만 건물주는 A씨가 주선한

 신규임차인에게 보증금 100% 인상 하는 등

 계속하여 무리한 요구만을 해왔고

 결국 권리금계약은 파기되고 손해를

볼 수 밖에 없었습니다.

 

 

 

 

이러한 손해배상과 ​​상대방이 원상복구에 들었다며 

 보증금을 반환하지 않아 보증금 반환 청구까지

 추가로 청구하는 소송을 제기하였는데요.

 

담당재판부는 현저히 과도한 차임 증액 요구는

임차인의 권리금 회수기회에 대한 방해행위에 해당한다며

건물주에게 약 1억 1천만원을 배상하라는

임차인 승소판결을 내렸습니다.