상가임대차보호법 적용범위 쉽게 이해하고 싶다면?

 

상가에 관련된 일을 하신다면

건물주 또는 세입자 어떤 입장이든 

 상관없이 상가임대차보호법에 대하여

한번도 접하지 못한 분은 없으실텐데요.

 

 

 

 

법에 대하여 잘 알고 있으면 당연히

좋을 거라고 생각하면서도

막상 공부하려면 어렵게 느껴지기 마련입니다.

 

하지만 법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는

격언처럼 법의 혜택을 받기 위해서는

본인의 권리와 의무에 대하여

제대로 알고 있는 것이 우선입니다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 무엇보다 현실에서

적용할 수 있도록 상가임대차보호법

적용범위에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

우선 법에서 명시하고 있는 범위를

먼저 살펴보겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 제2조에서

사업자등록의 대상이 되는 상가건물의

임대차를 그 적용범위로 한다고 

밝히고 있습니다.

 

 

 

 

그리고 단서조항으로 대통령령으로 

정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 

대하여는 적용하지 않는다고 

규정하고 있는데요.

 

이러한 내용을 파악하는 데 있어서 

단서조항은 매우 중요하게 작용합니다.

 

위 조항에서 말하고 있는 대통령령으로 

정하는 보증금액은 바로 환산보증금

이라고도 하는데요.

 

 

 

 

이후 상가건물 임대차보호법을 이해하는데 있어

빠질수 없는 개념이니 반드시 숙지하고 

있으셔야 합니다.

 

환산보증금이란 해당 상가의 보증금과

월차임을 통해 임차인이 지불할 수 있는

자금 부담 능력을 추정하기 위한 기준을

말하는데요.

 

 

 

 

다만 보호해야할 대상인 임차인에 대하여

급을 나누고 보호 범위를 다르게 한다는 것이

상가임대차보호법의 기본 입법 취지에 어긋난다고

하여 해당 기준이 이전보다 많이 높아지고 있습니다.

 

그렇다면 이러한 환산보증금 초과여부는

 어떻게 알 수 있을까요?

보증금+(월차임X100)을 한 값에

지역과 계약일을 기준으로 파악할 수 있는데요.

 

기준 초과 여부에 따라 이후 법의 적용에 있어

현격하게 달라지기 때문에 만약 본인이

어떠한 경우인지 제대로 파악하지 못하시겠다면

전문가를 통하여 확실하게 아시는 것도

좋은 방법입니다.

 

 

 

 

그리고 많은 분들이 궁금해 하시는 것중

개정된 상가임대차보호법 적용 여부가 있습니다.

 

기존에는 5년의 보호를 받던 임차인의

계약갱신요구권이 2018년 10월 16일 개정을 통하여

10년의 보호를 받게 되었는데요.

본인의 계약이 개정된 법의 적용범위 내인지

정확하게 아시는 것 역시 중요합니다.

 

 

 

 

판단하는 방법은 법의 개정일인

2018년 10월 16일 이후로

새로 체결되었거나 갱신된 계약부터

적용된다고 생각하시면 되는데요.

 

묵시적으로 계약을 갱신한 경우 역시

개정일 이후에 갱신되었다면

10년의 보호를 받는 대상이니

꼭 확인하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

만약 계약갱신요구권을 주장할 수

없는 상태라면 어떻게 해야 할까요?

 

앞서 살펴본 환산보증금을 초과하는 상가나

계약갱신요구권을 주장할 수 없는 상가라고

하더라도 법에서 정하고 있는

의무를 성실히 이행하셨다면

권리금 회수기회를 보호받으실 수 있습니다.

 

 

 

 

실제 진행한 사례를 통하여

더 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차계약을 통하여

6년여 동안 영업을 해오던

임차인 A씨는 새로운 임대인에게

더이상 계약연장은 없으니

상가를 비우고 나가라는 의사전달을

받게 되었는데요.

 

상가임대차보호법 개정 전이었기

때문에 보호받을 수 있는 5년의

기간이 이미 지나 계약갱신을

요구할 수는 없었습니다.

 

따라서 그동안 영업을 하며

쌓아온 권리금 회수 절차를

진행하기로 결정했는데요.

 

 

 

 

신규임차인을 구해

권리금 계약을 맺은 뒤

건물주에게 임대차계약을

주선하였습니다.

 

그러나 건물주는 해당 지역은

특정 개발진흥지구로

지정되었고 재건축 예정이라며

새로운 임차인에게 과도한 조건을

요구해왔는데요.

 

신규임차인은 이과정에서

계약을 포기함에 따라

권리금 계약 역시 파기되었고

피해를 입게 되었습니다.

 

 

 

 

결국 법적분쟁까지 이어지게 되었고

본 사무소는 임대인측의 주장은

정당한 사유가 아니며

그로 인해 A씨에게

피해가 발생했다는 점을

중점적으로 변론하였습니다.

 

이에 대해 법원은

사실상 받아들이기 어려운

조건을 요구하는 것은

방해행위이며 임대인의

주장역시 정당한 사유가

아니라며 임차인

승소판결을 내렸습니다.

 

이렇게 상가임대차보호법 적용범위에

대하여 살펴보았는데요.

권리를 제대로 행사하기위하여

우선 의무가 선행되어야 함을

유의하시고 법적인 분쟁이

예상된다면 전문가를 통하여

적절하게 대처하여

소중한 권리를 지키실 수 있길

바랍니다.