임차인의 계약갱신요구권 주장하려면?

 

 

영업에 전념하기 바쁜 자영업자들에게

가장 신경쓰이는 부분을 뽑으라면

무엇보다 영업하는 터전 즉 상가를

빌려서 사용할 수 있는 계약기간을

먼저 생각하시게 됩니다.

 

 

 

 

그만큼 원하는 자리에서 다른 걱정없이

영업을 하는 것이 중요하면서도

어렵기 때문인데요.

 

그렇기 때문에 더더욱 확실하게

알고계셔야 하는 것이 바로

임차인의 계약갱신요구권이라고

할 수 있습니다.

 

 

 

 

법은 권리위에 잠자는 자를

보호하지 않는다는 격언처럼

본인의 권리를 행사하기 위해서는

제대로 알고 있는 것이 무엇보다

중요하다고 할 수 있는데요.

 

특히나 상가건물 임대차보호법이

개정된지 1년이 넘었음에도 불구하고

관련된 내용을 헷갈리시는 분들이

많기 때문에 차근차근 알아보도록

하겠습니다.

 

 

 

상가임대차보호법은 제 10조에서

계약갱신 요구에 대하여 규정하고 있는데요.

계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

요청할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

그리고 쟁점이 되는 부분은 

임대차기간이 10년을 초과하지 않은

범위 내에서 행사할 수 있다고

정하고 있다는 것인데요.

 

 

 

 

다시 말하면 계약갱신요구권에 대하여

법에서는 10년의 보호기간을

 두고 있다는 뜻입니다.

 

그렇지만 모든 임차인이 10년을

보호받는 것은 아닌데요.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법이 개정된

2018년 10월 16일을 기준으로

새로 체결된 계약이거나

갱신된 계약부터 적용범위가 됩니다.

 

그 이전에 체결한 계약에 한해서는

개정전 5년의 보호기간을

적용하기 때문에 반드시

숙지하고 있는 것이

필요합니다.

 

 

 

 

그렇다면 5년 내지 10년

보호기간이 끝나서

계약갱신요구를 할 수 없는

상황이라면 어떻게 해야할까요?

 

임차인이 주장할 수 있는

주요한 권리중 하나인 영업가치.  

즉 권리금 회수절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

실제 진행한 사례를 통하여

더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

상가임대차계약을 통하여 2013년부터

편의점을 운영해온 B씨의 사례입니다.

계약기간중 임대인이 월세를 2배 인상을

요구해왔음에도 영업을 지속하기 위하여

부담을 짊어지고 받아들였는데요.

 

 

 

 

이후 재계약 시점이 되어 갱신요구를 하였으나

임대인은 친인척에게 임대 해줄 예정이기 때문에

더이상 갱신의사가 없음을 밝혀왔습니다.

 

계약갱신을 거절 할 수 있는 정당한 사유가

아니었음에도 불구하고 건물주의 비협조적인 태도에

더이상 계약갱신은 어렵다고 판단한 세입자는

결국 권리금 회수를 진행한 후 정리를 하기로

결정하였는데요.

 

 

 

 

신규 임차인을 구하여 권리양도양수계약을

체결한 후 건물주에게 주선하여 신규 임대차 계약을

맺어달라는 요청을 하였습니다.

하지만 임대인은 이러한 요구도 거절하였고

자연스럽게 권리양도양수계약까지

파기 될 수 밖에 없었습니다.

 

이에 A씨는 손해배상청구 소송을 제기해보았지만

주선행위가 제대로 이루어지지 않았다며

1심은 패소하게 되었습니다.

 

명백히 피해가 발생한 상황에서 이러한

판결을 받아들일 수 없었던 임차인은

본사무소를 통하여 2심을 진행하기로 하였는데요.

 

진행에 앞서 상황을 정확하게 파악하였고

제대로 준비하여 입증한다면 충분히 승산이

있다는 판단하에 절차를 진행하였습니다.

 

 

 

 

 

건물주측은 신규계약을 체결해주지 않을 것임이

명백하다는 점과 더불어 세입자의 적극적인

주선행위가 있다는 점을 중점으로 주장하였고

법원은 이를 인정하여 1심 판결을 뒤집고

임차인 승소 판결을 내림으로써 마무리지었습니다.

 

이렇게 임차인의 계약갱신요구권에 대하여

법령을 기반으로 살펴보았고 이후 절차에 대하여도

실제 사례를 통하여 알아보았는데요.

분쟁이 예상되는 상황이라면 반드시

전문가를 통하여 정확하게 상황을 판단하시고

대응절차를 준비하셔서 손해보는 일이

없으시길 바라겠습니다.