임대차 계약 자동갱신 알아보겠습니다!

임대차 계약 자동갱신 알아보겠습니다!

 

임차인의 권리 강화를 위해

다양한 방안들이 계속적으로 논의되고 있습니다.

 

이러한 까닭에 상가임대차보호법이 제정되었고,

현실 상황에 맞추어 법이 유연하게

개정되기도 하고 있습니다.

 

그러나 각 상가마다, 사람마다

상황이 모두 다르기 때문에

천차만별의 상황에서 법이 어떻게 적용되는지

알고 있기 어렵다면, 최소한 본인의 상가가

어떤 상황이고 어떤 법의 보호를 받는지 알고 계신다면

권리 주장이 훨씬 수월 할 텐데요.

 

 

오늘은 묵시적 갱신된 상가에 대해 알아보겠습니다.

 

임대차 계약 자동갱신 된 상가의 경우

본인에게 주어진 권리를 판단하기 위해서는

환산보증금의 개념에 대해서 우선 알고 계셔야 합니다.

 

보증금+(월세*100)을 한 값에

지역과 시행 일자를 비교하여

대통령령으로 정한 기준금액의

초과여부를 따져보시면 됩니다.

 

 

초과되는 상가는 상임법을 제한적으로 적용받게 되는데요.

그러나 계약 갱신과 영업 가치와 관련된 부분에 대해서는 

법적인 보호가 가능합니다.

 

다만, 2018년 10월 16일 이후 최초 계약 혹은

계약 갱신 된 상가에 한해서 10년간

계약 연장을 주장할 수 있다고 법이 개정되었는데요.

 

보증금액 초과 상가는 임대차 계약 자동갱신 될 때,

약정이 없기 때문에 2018년 10월 16일 이후에

정확하게 계약을 연장하고 넘어간 경우가 아니라면

10년 보호가 불가능합니다.

 

그렇기 때문에 만기일이 명확하지 않아

계약 갱신뿐만 아니라

영업 가치를 회수하는데도 어려움이 생기는데요.

 

 

2014년 4월경부터 서울의 한 음식점을 운영하던 임차인 K씨는

계약이 묵시적으로 연장되던 와중

건물주로부터 느닷없는 해지 통보를 받았습니다.

직접 사용으로 인하여 계약을 연장할 수 없다는 것이

건물주 측의 의견이었는데요.

 

하지만, 계약 기간 1년 정도는 연장해줄 수 있다는 둥,

당장 사용할 목적은 아니라는 둥

애매모호한 입장을 밝히며

영업 가치에 대한 언급 자체를 피하려 했습니다.

 

만일 1년의 보호를 받는다고 하더라도

그동안 피와 땀으로 쌓은 영업 가치를

회수할 수 없다는 불안감에 휩싸인 임차인 K씨는

법률전문가를 선임하여 법적 대응을 진행하기로 결정하였고,

신속하게 신규임차인을 찾았습니다.

 

임차인 측의 강한 법적 압박에 결국

건물주는 임차인 K씨가 구한 신규임차인과

계약을 체결하고 K의 영업 가치를 보호하게 되며

소송 전 종결된 사건입니다.

 

법률적으로는 보증금액 초과 상가가

임대차 계약 자동갱신 하는 것은

권리를 주장함에 있어서 불안정한 계약이므로

가급적 정확하게 재계약을 하고

넘어가시는 것을 추천합니다.