재건축시 상가 임대차보호법 권리금 방해 받았다면?

상가 임대차 계약이 끝난 뒤 재계약을 하기도 하지만 그동안 영업한 것을 제3자에게 양도양수한 뒤 나가시는 분들도 있습니다. 이러한 권리를 '권리금 회수기회 보호' 라고 규정하고 있습니다. 

 

2015년부터 신설된 해당 규정은 좀 더 많은 세입자가 영업적 가치를 회수하고 나갈 수 있도록 보호했습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 세입자는 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있고 이 때 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

 

 

 

법으로 보호하고 있는 권리이지만 많은 분쟁이 일어나는 부분 중 하나입니다. 재건축시 상가 임대차보호법을 보호하지 않는 등 문제가 발생합니다. 물론 건물주의 방해로 인해 권리금 회수기회 보호의 방해를 받은 경우 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 하지만 소송을 제기한다고 해서 100% 승소한다는 말은 아닙니다.

 

임대인의 방해행위, 임차인으로서의 의무 등등 법률적으로 철저한 준비가 되어있어야 원하는 결과도 얻으실 수 있습니다. 

 

방해 행위를 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 첫 번째, 리모델링 사유 입니다. 건물이 매수하거나 건물 자체가 조금 오래된 경우 재건축 등의 공사를 이유로 임차인을 내보내려고 합니다. 하지만 법에서 규정한 예외적인 상황이 아니라면 적법하다고 볼 수 없습니다.

 

 

 

 

우리법에서는 건물 멸실 또는 노후로 안전 문제가 우려되는 경우, 임대차계약 시 구체적인 공사계획을 고지한 경우, 다른 법령에 의해 이뤄지는 공사인 경우만이 정당하다고 인정하고 있습니다. 재건축시 상가 임대차보호법 정당한 사유에 해당하려면 객관적인 근거가 기반이 되야겠죠.

 

두 번째, 과도한 임대료를 신규 임대차 계약 조건으로 제시하는 경우입니다. 법으로 '현저히 고액'의 차임 조건을 제시하는 경우 방해행위라고 규정하고 있습니다. 하지만 얼마만큼 인상하는 게 여기에 해당하는지 기준이 정해지지 않았기 때문에 위 주장을 하시려면 입증 준비를 확실하게 하셔야 합니다. 같은 금액이라고 하더라도 상권 발달 등에 비교해 다르게 보일 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

임차인 K씨는 2009년부터 상가를 빌려 정육점 운영을 시작했습니다. 오랫동안 장사를 이어오면서 영업을 하던 중, 임대인으로부터 재건축으로 인한 해지 통보를 받게 됩니다.

 

협의를 통해 해결하고자 했지만 상대방의 입장은 변하지 않았습니다. 제대로 대응하지 못하면 문제가 생길 것이라 판단한 K씨는 법적 대응을 시작합니다. 본 사무소는 곧바로 임차인의 권리를 고지시켰고 상대방의 주장을 법률적 근거 하에 반박해나갔습니다.

 

그러자 압박을 느낀 임대인 측은 권리금에 대한 보상 의사가 있음을 비췄습니다. 여기서 본 사무소는 임차인의 영업적 가치에 대한 보상을 충분히 받을 수 있도록 계속적으로 협의와 중재를 이어나갔습니다.

 

 

 

 

20년 3월, 임대차 양 측은 합의서를 작성합니다. 결과적으로 K씨는 초반 임대인이 제시했던 보상금액보다 2배 이상 오른 4,500만 원을 회수할 수 있었습니다.

 

이처럼 합의로 해결이 된다고 하더라도 초반 어떻게 준비했느냐에 따라 결과는 확연히 달라집니다. 만약 법적으로 준비가 되어있는 상황이 아니라면 건물주를 압박할 수도, 원하는 결과도 얻기 힘듭니다.

 

따라서 재건축시 상가 임대차보호법 관련한 분쟁이 발생한 즉시 법률 전문가의 판단 하에 대비하시길 바랍니다. 임차인의 권리를 보호 받고 있는 만큼 제대로 준비하셔야 합니다.