상가임대차보호법 임대료인상 무조건 5%?

임대차를 이어가다보면 임대인과 임차인 간 의견이 갈리는 경우가 있습니다. 이 때 합의에 도달하기 위해서는 각자의 권리에 대해서 확실히 아셔야겠죠.

 

가장 많은 분쟁이 일어나는 곳은 '임대료' 입니다. 건물주가 차임 인상을 원한다면 세입자는 무조건 합의해야 할까요? 상가임대차보호법 임대료인상에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

차임 인상 5%만 되는게 고정일까요? 먼저 자신의 상가가 환산보증금을 넘지 않는지 확인해봐야 합니다. 

(월세X100)+보증금을 한 값이 계약서를 작성한 시기 지역의 환산보증금 기준을 넘어서느냐를 따져보셔야 하는데요. 

 

 

 

 

넘어서는 상가라면 임차료 인상 5% 제한을 받지 않습니다. 그렇다면 환산보증금 이내 상가이나 10년 이상 계약갱신요구권이 없는 장기세입자라면 어떨까요? 

 

계약갱신요구권이 없는 임차인이라면 건물주의 차임 인상 요구에 합의하지 않는다면 임대차계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 따라서 실질적으로 5% 제한을 받지 않는 것이겠죠.

 

그렇다면 계약갱신요구권도 있고, 환산보증금을 초과하지도 않는 상가의 경우엔 상가임대차보호법 임대료인상 5% 제한을 받게 되는데요. 만약 임대인이 막무가내로 과도한 인상을 요구한다면 어떨까요?

 

 

 

 

계약갱신요구권에 대해 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 현행법 상 최초계약일로부터 10년까지 보호를 받는데요. 임대차 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 요청하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 여기에서 자신이 10년 보호를 받는지, 계약갱신권이 있는지 궁금해 하시는 분들이 상당히 많습니다.

 

해당 조항의 경우 2018.10.16에 기존 5년에서 10년으로 개정됐는데요. 개정 이전부터 임대를 이어오고 있었던 경우 신법의 소급 적용을 받는지 확인해야 합니다.

 

개정 이후로 재계약 된 임대차라면 소급 적용의 해당이 되는데요. 간혹 2015년부터 임대를 시작했는데 소급 적용이 되는 상가라면 법이 변경된 18.10.16부터 다시 10년이냐고 물어보시기도 합니다.

 

아닙니다. 최초로 들어간 날부터 10년이라고 생각해주시면 됩니다. 만약 권리금 회수를 한다면 어떻게 해야 할까요? 권리금은 만기 6개월 전부터 만기 때까지 주장이 가능하며 이 때 건물주는 적법한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

 

 

 

16년 2월부터 경기도 안산에서 음식점 운영을 시작한 K씨. 오랫동안 임대를 이어나가기 위해 임대인의 차임 인상 요구에도 따르며 임차를 이어나갔습니다.

 

하지만 4년차 만기를 앞두고 임대인은 또 다시 70% 이상의 차임 인상을 요구합니다. 이미 재계약 당시 25%를 올려준 상황이었기에 부담스러운 임차인은 법적 도움을 받기로 결정합니다.

 

본 사무소는 임차인이 권리금 회수를 할 수 있도록 조력하면서 과도한 인상이 무리한 주장임을 객관적 근거를 기반으로 입증하며 주장했습니다. 초반 건물주는 자신의 입장을 고수했고 명도요청을 해왔는데요. 

 

상대방의 무리한 차임 조건으로 인해 권리금을 회수할 수 없었던 세입자는 20년 3월 권리금 손해배상 청구의 소를 제기합니다.

 

 

 

 

소송 진행 과정에서 상대방은 자신의 조건은 현저히 고액에 해당하지 않는다는 주장을 계속했고 이에 본 법인은 사건 초반부터 철저히 준비한 증거를 기반으로 재판부를 설득해나갔습니다. 그러자 자신에게 불리하게 진행된다는 것을 깨달은 임대인은 합의를 요구해옵니다.

 

2020년 10월 수원지법 안산지원은 합의에 따른 화해권고결정을 내립니다. 결과적으로 K씨는 11% 인하된 금액으로 계약 2년 연장에 성공했습니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 분쟁은 생각보다 자주 발생하고 있습니다. 상대방이 과도한 인상을 요구해오는 경우라면 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.