상가 계약갱신요구권 정확히 알고 행사하기!

상가 계약갱신요구권 정확히 알고 행사하기! 

 

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 분쟁이 예상되는 상황이라면 해당 기간 내에 내용 증명 또는 문자 등의 증거가 남는 방법으로 갱신 요구를 하여 추후 이 사실을 확인할 수 있도록 해야 합니다.

 

계약갱신요구권이 개정되면서 최대 5년의 임대차를 보호했던 구법과 달리 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 법 시행 이후 최초로 체결했거나 갱신되는 임대차에 대해 신법(10년)이 적용되니 정확한 적용은 전문 검토가 필요합니다.

 

 

 

 

갱신되는 임대차라면 前 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 환산보증금 초과 여부에 따라서 임대료 인상은 제한을 받게 되는데 임대료 조건이 지역별 기준 이하인 경우에 차임과 보증금 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율, 즉 5%를 넘지 못합니다.

 

항상 상가 계약갱신요구권을 행사해야지만 계약이 연장되는 것은 아닙니다. 아래 조건에 따라 자동연장 되는 경우도 있습니다.

 

상가임대차보호법 상 환산보증금 내 임대차의 경우, 계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절 혹은 조건 변경의 통지를 하지 않았을 때 ‘묵시적 갱신’이 된다고 봅니다. 이 때 존속기간은 1년입니다. 이 경우, 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하기 때문에 임차인은 보증금을 돌려받으면서 건물을 비우면 됩니다.

 

 

 

 

하지만, 임대인은 임차인이 요구한다고 해서 계약을 반드시 연장해야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우에는 임대인은 요구를 거절할 수 있으며 임차인은 이에 따라서 계약 연장이 불가할 뿐만 아니라 권리금 회수 기회조차 보호받지 못하게 됩니다.

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 법에 규정된 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

* 자세한 내용은 다음과 같습니다.

-임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

-건물의 노후, 훼손 등 안전사고의 우려가 있는 경우

-다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

이 부분을 유념하시어 계약을 연장할 때 또는 권리금을 회수할 때 불이익이 없도록 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

상가 계약갱신요구권 관련 사례로 2015년 1월부터 수도권에서 네일숍을 운영한 임차인 L씨가 있습니다. 영업을 지속해오던 중에 건물주는 2019년 1월로서 계약이 만료되었다고 주장하며 L씨가 건물주가 제시하는 무리한 조건을 받아들이지 않을 경우 재계약을 할 수 없다고 통보합니다. 임차인 L씨로써는 받아들일 수 없었기에 이를 거절하자 건물주 측은 계약이 해지되었다며 상가 명도소송을 제기합니다.

 

본 사무소는 임차인 L씨와의 법률전문상담을 통해 해당 임대차 계약 또한 2018년 10월 16일 이후로 갱신되는 임대차에 해당되어 충분히 10년 계약갱신요구권을 주장할 수 있다는 조언을 제공했고, 이후 L씨의 법률대리인으로서 의뢰인을 조력해 명도소송 대응을 진행했습니다.

 

 

 

2021년 1월 14일, 서울동부지방법원은 건물주 측의 건물 인도 청구를 기각하며 임차인 L씨가 가게를 비워줄 이유가 없다고 판결합니다. 법원은 2019년 1월에 계약이 묵시적으로 갱신되면서 기간이 1년 연장되어 임차인이 건물을 인도할 이유가 없다고 판단했습니다.

 

임차인 L씨의 임대차 계약이 적법하게 갱신된 것으로 인정되어 개정법의 적용을 받아 10년 계약갱신 요구가 가능하다는 겁니다.

1심 재판부

“법 개정 당시 아직 계약 갱신 사유가 남아 있었고 이에 따라 묵시 갱신된 이 사건 임대차에 관하여는

개정법이 적용되어야 할 것이다.”

 

 

 

 

상가건물 임대차 보호법 개정 내용에 대한 오해로 10년 보호를 당연시 여겨 적극적으로 계약갱신을 요청하지 않는 등의 원인으로 명도 소송에서 패소하는 사례가 많습니다. 임차인 L씨의 사건처럼 계약이 자동 연장된 경우 개정법 부칙의 해석에 따라 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 건물주 측으로부터 무리하게 계약해지 통보를 받고 명도를 요구받는 상황이라면 즉시 전문가의 검토를 받아야 합니다.

 

상가 계약갱신요구권과 관련하여 분쟁을 겪고 있다면 전문가의 적절한 도움을 받아 안정적인 경제 활동을 영위하시기 바랍니다.