상가 임대차보호법 5% 누구나 적용 받을 수 있다?

상가 임대차보호법 5% 누구나 적용 받을 수 있다?

 

고금리와 소비 위축이 겹쳐 경제가 불황 국면에 들어서자 중‧소규모 상가 임대인과 임차인간 분쟁도 갈수록 심각해지고 있습니다. 임차인들은 아직 코로나 전 매출을 회복하지 못했는데, 임대인들은 물가 상승과 금리 압박으로 임대료 인상을 무리하게 시도하면서 벌어지는 갈등입니다. 재계약 시 현행법에 따라 월세 인상률에 제한이 있지만, 별별 방법을 동원해 기존 세입자를 자진해서 나가도록 하는 임대인도 적지 않다고 합니다.

 

오늘은 상가 임대차보호법 5% 제한 규정에 대해서 살펴보시면서 헷갈리기 쉽지만 반드시 알아두어야 하는 내용을 소개하고자 합니다.

 

 

현행법은 건물주의 과도한 월세 인상을 막고 세입자의 경제 활동을 안정적으로 보장하기 위해 임대료를 일정 비율 초과해서 올릴 수 없도록 하고 있습니다. 그러나 건물을 빌려서 장사하고 있는 모든 영세 상인들이 해당 규정의 적용을 받는 것이 아니고, 적용 여부를 정확하게 따져보기 위해서는 환산보증금 기준액을 알아야 합니다. 

 

보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하며 이렇게 계산하여 나온 값을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있습니다. 2019년 개정된 법에 따르면 환산보증금이 일정액 (서울특별시는 9억원, 수도권과밀억제권역은 6억9000만원, 광역시는 5억4000만원, 그 밖의 지역 3억7000만원)을 넘게 되면 건물주가 상가 임대차보호법 5% 초과해서 증액을 요구할 수 있습니다.

 

 

또한, 갱신요구권 유무를 따져보셔야 합니다. 구법에 따르면 5년, 개정법에 따르면 10년이 넘는 기간 동안 영업을 이어와 갱신요구권이 없는 임차인에게도 임대인은 상가 임대차보호법 5%가 넘는 비율로 월세를 올리는 것이 가능합니다. 

 

정리하면 환산보증금 내에 해당하는 계약으로서 갱신요구권이 있는 세입자만이 인상률 제한 규정의 적용을 받을 수 있는 것인데요.

 

 

한가지 더 알아두어야 할 점은 기존 세입자가 재계약을 할 때에만 이 권리를 주장할 수 있다는 것입니다. 다시 말해 가게를 양도하기 위해서 신규 임차인을 건물주에게 주선했을 때 건물주는 후속 세입자에게는 5%를 초과해서 보증금 또는 임대료 증액이 가능합니다. 

 

그러나 현저히 고액의 차임이나 보증금이 요구되었다면 권리금 회수 기회를 박탈하는 '방해 행위'로 판단될 수 있으며 이러한 분쟁 상황에 놓였다면 빠르게 전문가에게 판단을 받아서 적절한 조치를 취하셔야겠습니다.

 

 

서울에 위치한 건물을 빌려 음식점을 운영하던 K씨는 계약기간이 종료되자 식당을 매매하기로 결심합니다. 보호기간에 맞추어 가게를 양수하겠다는 사람을 찾은 K씨는 건물주에게 후임자를 주선하여 신규 계약을 체결해 달라고 요청했지만 임대인은 보증금과 차임을 각각 두배 이상 올리는 조건으로만 새로운 임대차를 체결하겠다는 뜻을 전해왔는데요.

 

완고한 임대인의 태도에 K씨는 전문가의 도움을 받아서 문제를 해결하고자 본 법무법인에 사건을 의뢰하셨습니다. 본 사무소는 상대방에게 내용증명 우편을 발송하여 의뢰인의 법적 권리와 함께 K씨에게 경제적 피해가 발생한다면 그에 대한 책임을 질 수 있다는 점을 지속적으로 고지함으로써 압박을 이어갑니다.

 

그 결과 2022년 3월, 의뢰인은 본 법무법인의 철저한 조력을 통해서 임대인으로부터 적정 수준의 임대 조건으로 신규 계약을 체결하겠다는 합의를 이끌어 내는데 성공했으며 권리금 6,000만 원을 회수할 수 있었습니다. 

 

상가 임대차보호법 5%를 당장 적용받지 못하는 세입자라고 하더라도 임대인의 무리한 요구에 응해주는 것은 결코 바람직하지 않습니다. 이는 추후 월세 연체로 이어져 귀책 사유가 될 수 있기에 주의해야 합니다.

 

다툼이 예상된다면 사건 속 의뢰인처럼 전문가의 도움을 받아서 확실하게 해결 방안을 찾아가시기 바랍니다.