상가 임대료 인상 고민이 있다면 이렇게

코로나19 시대가 마무리되어 가면서 명동 상권이 제대로 부활했다고 합니다. 작년까지만 해도 한산하다 못해 을씨년스럽기까지 했었는데요, 최근에는 평일에도 거리에 사람들이 가득 찬 모습을 볼 수 있습니다. 특히 다양한 국적의 외국인 관광객이 늘었다고 하는데요, 지난해에 비해 공실률이 급감한데에 큰 영향을 미쳤다고 합니다. 최근 중대형 브랜드들이 계속하여 매장을 열고 있어서 앞으로도 실질적인 공실률은 더 떨어질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 역시 임대료도 크게 오를 것으로 보입니다.

아무래도 다른 사람의 공간을 빌려 가게를 운영하고 있다면, 갑작스럽게 계약해지를 통보당하거나 지나친 상가 임대료 인상을 재계약 조건으로 요구 받을 수 있습니다. 최근 코로나 시대가 끝나면서 상가 임대료 인상이 기대된단 뉴스를 자주 접할 수 있습니다. 하지만 경기회복을 체감하지 못한 소상공인 입장에선 난처할 수 있겠죠. 상가 임대료 인상에 고민이 있다면 이렇게하세요.

상가임대차보호법을 먼저 살펴봅시다. 이 법은 월세에 큰 부담을 느끼는 소상공인들을 위해 건물주가 차임을 일방적으로 올릴 수 없도록 제한 규정을 두고 있는데요, 환산보증금이 지역별 보증금액 기준보다 낮은 영세사업자라면 건물주는 차임 및 보증금을 5%만 인상할 수 있습니다. 또한 한번 증액하고 나면 1년간은 더이상 금액을 올릴 수 없습니다.

환산보증금 기준을 초과한다면 어떻게 될까요 일단 앞 서 언급한 조항의 적용은 받지 못합니다. 그렇다고 전혀 보호를 받지 못하는 것은 아닙니다. 법려에 따르면 조세, 공과금  그리고 주변 점포들의 임대료 시세나 여러가지 경제 상황의 변화를 고려하여 합당한 선에서 올려야합니다. 

사업을 종료한 후, 영업 가치를 회수하기 위하여 새로운 임차인을 임대인에게 주선할 때에도 임대료 인상의 정도는 예의주시하셔야 합니다. 왜냐하면 권리금을 받기 위해서는 결국 건물주의 동의가 필요하기 때문입니다. 이전에는 신규임대차계약 과정에서 과도한 보증금 및 차임이 요구되어 후임자를 구하지 못하고 결국 빈손으로 가게를 나가는 임차인들이 정말 많았습니다.

이런 상황을 개선하기 위해 법령이 제정되었고, 신규계약의 조건으로 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수기회 방해 행위로 규정하였습니다. 그러므로 이러한 방해 행위로 신규임대차계약이 무산되고 권리금을 받지 못했다면 임대인에게 손해배상 청구소송을 제기하여 적정한 보상을 받을 수 있습니다.

이해를 도울 수 있는 사건 하나 소개해드리겠습니다. 지나친 임대료 인상으로 난처한 상황에 처했던 임차인의 사례입니다. 

의뢰인 C씨는 서울 영등포구에서 음식점을 장기간 운영해오시던 분이었습니다. 그런데 어느 날 공간을 빌려주던 주인으로부터 기존보다 350%의 상가 임대료 인상을 해달라는 요구를 받게 되었습니다. 요구를 수용하지 않으면 계약을 해지하겠다며 막무가내였죠. 결국 C씨는 저희 법인을 찾아오게 되었습니다. 

본 법무법인과 의뢰인은 사건을 면밀하게 검토한 끝에 무리하게 갱신을 하기보다 영업을 종료하고 만족할 만한 권리금을 받는 방향으로 나아가기로 결정하였습니다. 그런데 임대인은 고액의 차임 및 보증금을 완강하게 고집하고 있었고 이 때문에 신규임차인을 구하기도 쉽지 않았습니다. 결국 본 법무법인은 이와 같은 상대방의 과도한 임대료 인상은 권리금 회수 방해에 해당함을 주장하며 손해배상을 청구하였습니다. 시간이 흘러 2022년 11월 9일, 법원은 C씨에게 보증금 전액과 권리금 4천만 원을 지급하라는 판결을 내리게 됩니다.
 

C씨의 경우 관련 사건을 수차례 대리하며 경험과 노하우를 쌓은 변호사와 함께하여 만족할 만한 결과를 얻을 수 있었습니다. 상가 임대차 분쟁은 절대 쉬운 사건이 아니므로, 세부적인 사항에 대해서는 반드시 해당 분야의 방대한 지식을 갖춘 전문 변호사의 도움을 받으셔야 합니다.

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)은 상가 임대료 인상 문제를 전문팀을 꾸려 운영하고 있으며 항상 최선의 상황을 이끌어낼 수 있도록 하고 있습니다. 비슷한 문제를 겪고 있으신 분은 고민하지 마시고 아래 링크를 통해 상담안내 받아보세요.

 

상가변호사 닷컴 (법무법인 명경 서울)