임차인 원상회복 의무 어디까지일까?

사업 종료 후 건물을 명도할 때 생길 수 있는 문제

 

성동구에는 전국 최초 공공안심상가인 성동안심상가가 있다는 사실 아시나요? 이는 낙후했던 구역이 번성하여 사람들이 몰리면서 임대료가 올라 기존의 원주민들이 밀려나는 현상인 젠트리피케이션을 방지하기위해 설치되었는데요, 성동구 구청장은 입주자의 경영 부담을 줄이기 위해 경기침체와 코로나19로 피해를 본 소상공인과 소기업, 다중이용시설 등 총 23개의 업체를 대상으로 지원 정책을 추진할 예정이라고 합니다. 기본적으로 저렴한 월세를 올해 1월부터 6개월간 최대 40% 감면하고 건물 공용관리비를 전액 면제할 방침이라고 합니다.  

 

코로나19시대가 막을 내렸지만 고금리로 경제상황이 나아질 기미가 안 보여 모두가 힘든 시기를 보내고 있는 요즘, 이렇게 영세상인의 부담이 가벼워진다는 희소식이 들려오기도 하는데요. 하지만 공간을 빌려 영업을 하는 과정을 생각보다 험난합니다. 오랫동안 무사히 영업하다가 사업 종료를 결심하고 점포를 비울 때도 상가 원상회복 기준을 둘러싸고 분쟁이 발생하고는 하죠. 무엇이 문제인걸까요?

누구의 몫일까?

 

아무래도 장사를 시작하기 위해서는 기존의 인테리어를 바꾸고 필요한 설비들을 들이게 되죠. 임대인도 이런 리모델링의 필요성을 이해하고 이와 같은 일련의 과정에 협조적인 것이 보통입니다. 그런데 문제는 장사를 마치고 건물을 명도할때 생깁니다. 기존 시설의 철거비용을 누가 부담할지에 대해 합의점을 만들어내지 못하는 것이죠.

어느 정도까지 해야하나요?

민법에 따르면 세입자는 기본적으로 남의 것을 빌려쓰는 입장인만큼 계약이 종료되면 점포를 인도할 때 공간을 들어오기 전 상태로 회복시켜둬야할 의무가 있습니다. 도의적으로 생각해보아도 남의 것을 썼다면 돌려줄때 원래대로 상태를 회복시켜두고 돌려줘야겠죠. 

문제는 이 복구의 기준이 확실하게 정해져 있는 것이 아니라 당사자들 사이에 분쟁이 자주 발생하게 됩니다. 더 나아가 임대인은 제대로 점포의 설비들을 철거하지 않으면 보증금을 돌려주지 않겠다는 자세까지 취하게 되는 것이죠.

일단 따로 건물주와 합의해둔 사항이 있다면 신의칙에 따라 그 내용을 지켜서 복구하면 됩니다. 그러므로 장래에 다툼이 생길 것 같다면 처음부터 서면에 특약사항을 정리해두는 것이 좋습니다. 

또한, 상가를 인도받을 당시의 공간의 모습을 세세히 사진으로 남겨둔다면 나중에 의견의 차이가 생겼을 때 공사범위를 정하는 기준이 될 수 있겠죠.

판례는 어떤 입장을 취하고 있나요?

판례도 임차인 원상회복의무 범위에 일관적인 결론을 내리지 못하고 있습니다. 본인이 설치한 것이 아니라고 해도 이전의 세입자가 설치한 시설물들을 영업을 양수받은 후임자가 회복시켜야할 의무가 있다고 판단한 바가 있습니다. 그런데 이와 달리 세입자는 자신이 건물에 들어왔을 당시의 모습으로만 돌려놓으면 된다고 판시한 법원도 있습니다. 정반대의 입장을 취하고 있죠.

일반인으로서는 이렇게 상이한 결과를 내놓고 있는 판례경향을 정밀하게 파악할 수 없습니다. 그러므로 철거의 범위가 모호하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 이롭습니다. 무작정 자신의 생각이 옳다고 우길 것이 아니라 법리적으로 현명한 전략을 세워야합니다.

보증금을 무사히 돌려받을 수 있었던 K씨

K씨는 서울 성동구의 한 상가에서 학원을 운영해왔습니다. 사정이 생긴 그는 마침 계약만료 시점이 가까워오자 영업종료를 결심하고 임대인에게 해지를 통보하게 됩니다.  그런데 예상치 못한 부분에서 분쟁이 발생하고 맙니다. 임대인이 K씨가 들어오기 전의 임차인이 설치해둔 시설물까지 철거하고 회복시켜둘 것을 요구하였던 것이죠. 심지어 이를 지키지 않으면 보증금도 반환하지 않을 것이라고 했습니다.  K씨는 상황이 이해가 되지 않았고 이 분야에 전문가인 본 법무법인의 상담을 받게 되었습니다. 

저희법인은 의뢰인 K씨가 임차인 원상회복 의무를 승계하지 않았다는 점을 주장하며 상가보증금을 반환할 것을 청구하는 소를 제기했습니다. 본사무소의 깔끔한 사건진행에 1심과 2심 모두 승소판결을 받았지만, 상대방은 여전히 결과에 승복하지 않고 상고심에서 다툴 것을 예고했습니다.

2021년 10월 28일, 의로인은 대법원에서 최종적으로 승소판결을 받았습니다. 억울하게 상가 원상회복 의무를 떠안을 뻔했던 K씨는 원상회복의 지출을 면하고 무사히 보증금을 돌려받을 수 있었습니다. 

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상가변호사 닷컴(법무법인제이앤케이)