상가 임대차보호법 10년 적용, 확실히 모르셨다면?

요즘 핫하다는 장소들 중에서도

유명한 가게를 하는 젊은 사장님들을 대상으로

한 인터뷰가 있었습니다.

저마다 노하우는 달랐지만 창업을 시작하는 사람들에게

하는 조언은 한결 같았는데요.

 

 

 

시작하고 자리잡기까지가 너무 힘드니

어중간한 마음으로는 시작하지 말라는 것이었습니다.

준비과정에서 수많은 것들을 고민하고 철저히 대비하여

시작한다고 해도 자리 잡기까지도 힘들뿐더러

어느 정도 안정화 되었다고 해도 건물 주인이 아닌 이상

그 자리에서 오래 장사하는 것 역시 쉽지가 않다는 것이었는데요.

 

 

 

 

그런 임차인분들이 환영할 만한 소식이었던 상가임대차 보호법상

계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 개정된 지도 벌써 1년이 지났습니다.

제대로 이해하고 계신다면 더할 나위 없겠지만

 아직 본인이 5년 적용을 받는 지, 10년 적용을 받는 지

헷갈리는 분들이 훨씬 많은 것이 사실입니다.

 

그래서 기본개념과 법 조항을 통하여 본인이 적용대상이 되는지 

구분하실 수 있도록 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 우선 계약갱신요구권이라는 개념부터 확실히 잡고 가시는 게 좋습니다.

상가임대차 보호법 제10조에서는 계약갱신 요구에 관한 내용을 규정하고 있는데요.

가장 핵심적인 내용은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

세입자가 건물주를 상대로 계약을 갱신해달라고 요구한다면

건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없다는 것입니다.

만약 계약 기간이 끝났는데도 당사자 상호 간 아무말 없이

그대로 영업을 하신다면 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

 

 

 

법이 기존과 바뀐 내용은 갱신요구를 할 수 있는 권리가

기존에는 5년까지만 보장이 되었는데 2018년 10월 16일 이후로

새롭게 체결이 되거나 갱신이 되는 계약들은 10년을 보장해준다는 것입니다.

  

그리고 많이 궁금해하시는 것 중 하나가

묵시적 갱신도 이 10년 적용에 해당하는지 여부인데요.

기본적으로 해당이 되지만 환산보증금이 초과하는

상가일 경우에는 달라질 수 있기 때문에

이 부분은 전문가를 통하여 확인하시는 게 좋습니다. 

 

 

 

 

정리하면 2018년10월 16일을 기준으로 새롭게 체결했거나

갱신이 되는 계약부터가 10년 보호를 받는데  

묵시적 갱신의 경우 환산보증금을 초과하지 않으면

기본적으로 보장되지만 환산보증금을 초과하는 경우에는 확인이 필요하며

그 외에는 기존 5년 보호를 받는다고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 세입자가 계약갱신을 요구했을 때 건물주가

거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇이 있을까요?

 

 

 

 

첫 번째로 3개월분의 임대료 연체가 있습니다.

여기서 3개월분의 월세는 3개월 연속으로 연체하는 것을 

의미하는 게 아니라는 점에 유의하셔야 하는데요.

 밀렸다 갚았다를 반복하셨다 하더라도 3개월분

즉, 월세가 100만원일 경우 밀렸던 금액이 총 300만원을 넘게 된

 이력이 있다면 갱신권을 주장하실 수 없습니다.  

 

 

 

그리고 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나 무단으로 전대한 경우,

건물을 고의나 중대한 과실로 파손했거나

건물이 멸실되어 계약의 목적을 달성하지 못하는 경우,

상호 협의 하에 상당한 보상을 제공한 경우,

마지막으로 재건축 또는 철거를 하는 경우 등이 있습니다.

 

여기서 재건축의 경우가 가장 첨예하게 대립하는 부분인데요.

모든 재건축을 인정하는 게 아닌 계약 체결 당시 공사 계획을

구체적으로 고지하셨거나 노후화가 심해서 안정상의 문제가 있는 경우,

다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우로 제한하고 있으니,

건물주도 세입자도 유의하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

만약 계약갱신을 요구할 수 없게 되었다면 어떻게 해야 할까요?

바로 권리금회수기회가 남아있습니다. 

대법원에서는 권리금 판결을 통하여 5년 이상,

즉 계약갱신을 요구할 권리가 없는 경우에도

회수기회가 보호된다는 판결이 나왔기 때문에

재계약 여부가 불투명하시다면 전문가를 통하여

남은 권리를 보호하기 위한 절차에 들어가셔야 합니다.