상가임대차보호법 대항력 알고 계셔야 합니다!

상가를 임대하여 영업하시는 분들이라면

이제 시작하신 분이든 기존부터 영업해온 분이시든

한 번쯤 궁금하셨을 내용이 있는데요.

건물주와 세입자의 사이에서 일어난 법적 다툼은

어느 정도 주변에서 들어오신 것들도 있고

계약 당사자로 알고 있는 부분들도 있으시지만

그 외의 다른 사람들과 일어나는 법적 분쟁

즉, 제 3자와의 관계에서는 어떤 권리를 갖는지

어떻게 대처해야하는지 알고 계신가요?

 

이러한 사항들을 다룬 것이 바로

상가임대차보호법 대항력 에 관한 내용입니다.

대항력이란 말을 풀어서 설명하면 이미 발생하고 있는

법률관계를 제3에 대하여 주장 할 수 있는 효력을 의미하는데요.

당사자들 사이에서 일어난 법률효과를 다른 사람한테

주장하는 강력한 힘인 만큼 대항요건이라고 하는 조건을

구비해야만 발생한다는 점 유의하셔야 합니다.

 

 

 

 

그럼 우리 법에서는 어떻게 얘기하고 있는지 볼까요?

상가임대차보호법 제3조에서는 대항력에 대하여 규정하고 있는데요.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 세입자가 건물의

인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터

제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하고 있습니다.

그리고 건물의 양수인이나 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를

포함하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있는데요.

 

여기서 구비해야할 대항요건이 바로 건물의 인도와

사업자등록이라는 것을 알 수 있는데요.

 

하나씩 풀어서 보자면 우선 상가건물의 인도가 필요합니다.

인도한다는 것은 건물의 사실상 지배권을 넘기는 것을 말하는데요.

이를 점유권 이전이라고도 합니다.

 

 

 

 

그다음으로 사업자등록 신청이 있는데요.

신규 사업자의 경우 사업 개시일 이전에도 신청할 수 있지만

기본적으로는 사업 개시일로부터 20일 이내에

담당 세무서장에게 신청해야 합니다.

 

그리고 사업장이 둘 이상인 분들도 계실 텐데요.

그럴 경우 사업장 단위로 해당 사업장의

본점 또는 주사무소 담당 세무서장에게

등록 신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면 이렇게 대항요건을 갖췄다면

발생 시기는 어떻게 될까요?

대항력은 세입자가 대항요건을 모두 구비했다면

그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 데요.

대항력을 갖춘 상가건물의 세입자는 그 상가건물이

 다른 사람에게 양도되거나 경매 등이 되더라도 새로운 소유자에게

계속해서 임차권이 있다는 것을 주장 할 수 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로, 대항력이 갖는 효력들에 대하여 살펴보겠습니다.

우선 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에

임차권이 존속되고 있다고 주장 할 수도 있고

보증금, 필요비, 유익비등을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

그리고 세입자가 대항력을 갖춘 후에 확정일자를 받으면

 우선변제권이라는 것이 생기는데요.

쉽게 말하면 경매나 공매 등을 할 때 임차건물의 환가대금에서 

후순위 권리자나 채권자보다 

우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.  

 

이렇게 대항요건을 갖췄다면 계약 당사자뿐만 아니라

제3자에게까지 상가에 대한 자신의 권리를 주장할 수 있게 하는 힘인

상가임대차보호법 대항력에 대하여 알아보았습니다.

 

 

 

 

사실 어렵지 않고 당연하게도 생각하는 절차인데 이에 대하여 

꼭 알고 계셔야 하는 이유는 본인 스스로 어떤 권리가 있고

어떤 의무를 이행했다는 사실을 알아야만 

혹시 있을 법적 분쟁에 효과적으로 대응할 수 있기 때문입니다. 

유비무환이라는 말처럼 법적인 문제에서는 미리 알고 

준비하셔서 사소한 손해라도 입지 않으시길 바랍니다.