명도소송 소장 작성 절차 그 처음부터 끝까지

이탈리아의 경찰들이 이탈리아 중부의 도시 피사에서 이루어지던 시위에 참여하던 고등학생들을 곤봉으로 무차별 가격하여, 강경 진압을 했다는 논란에 휩싸였습니다. 논란의 시발점이 된 것은 경찰들이 진압용 곤봉으로 고등학생들의 머리를 마구 내리치는 장면이 담긴 영상이 퍼지면서부터입니다. 해당 시위는 평화적으로 이루어지고 있었다고 하는데요, 어떠한 이유에서든 폭력을 수단으로 사용하는 것은 항상 마지막의 마지막이 되어야겠습니다.

상가 공간을 빌리는 대가로 차임을 정기적으로 지급하는 것은 임차인의 당연한 의무입니다. 그런데 여러 가지 사정을 들어 월세를 내지 않는 일이 반복된다면 임대인은 곤란할 수밖에 없을 것입니다. 무상으로 소유물을 빌려주는 셈이 되는 것입니다. 만약 무리하게 대출까지 동원하여 건물을 마련한 건물주라면 이렇게 상습적으로 연체가 반복되면 분노가 차오를 수 있습니다. 하지만 절대로 폭력적인 방법으로 임차인에게 불만을 전달해서는 안 될 것입니다. 억울한 마음에 행한 행동일지라도 형사처벌을 받게 될 수 있습니다. 따라서 합법적으로 명도소송 소장 작성 후 명도소송 절차를 밟아 세입자를 내보내는 것이 가장 확실하고 안전합니다. 

세입자를 내보내기로 결심했다면 가장 먼저 확인해야할 요소는 그가 갱신을 요구할 권한이 있는지 여부입니다. 상가임대차보호법에 따라 임차인은 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있는데요, 이때 정당한 사유가 없으면 건물주는 이러한 요구를 거절할 수 없습니다. 이러한 방식으로 임차상인들은 총 10년의 영업기간을 보장받습니다.

단, 10년을 보장받는 사람은 2018년 10월 16일 상임법 개정일 이후로 처음 계약을 한 적이 있거나 갱신한 이력이 있는 사람뿐입니다. 그렇지 않다면 최대 10년이 아닌 처음 들어온 날로부터 5년을 보호 받게 됩니다. 

명도절차를 진행하고자 할 때 고려해야 될 부분은 갱신요구권 뿐만이 아닙니다. 상가세입자는 권리금을 회수할 권리를 가지고 있기 때문입니다. 임차인이 사업을 넘길 사람을 구해와 종료 6개월 전부터 종료일 사이에 성실하게 주선했을 때 특별한 사정없이 이를 방해한다면 여기서 발생한 손해를 임대인이 책임져야 합니다. 

권리금 즉, 영업 가치를 회수하는 것은 10년 넘게 장사한 상인도 주장할 수 있습니다. 해당 임차인은 퇴거하겠지만 생각지 않은 후임자가 점포에 들어와야 하기 때문에 결국 공실을 돌려받을 수 없는 것이죠. 따라서 예상하지 못한 경제적 손해를 피하기 위해서는 굉장히 신중하게 명도소송 절차 준비를 하셔야 합니다.

건물을 돌려받는 것이 정말 쉽지 않아 보입니다. 하지만 만약 세입자에게 확실한 귀책사유가 있다면 쉽게 그를 내보낼 수 있습니다. 상임법에 있는 결격사유로는 3기에 달하는 차임연체, 불법 증개축과 같은 방법으로 목적물의 가치를 훼손, 무단으로 전대하는 행위 등이 있습니다.

대부분 세입자가 그의 의무를 해태하여 임대차 당사자 사이의 신뢰관계를 깨뜨리는 행위들인데요, 만약 이런 결격사유가 임차인에게 있다면 그는 권리금을 법적으로 주장할 수 없는 것은 물론, 갱신을 요구할 수도 없게 됩니다. 이렇게 분명한 퇴거 사유가 있어 해지통보를 했음에도 불구하고 무단으로 점거를 강행한다면 바로 전문가의 도움을 받아 명도소송 소장 작성 수순을 밟으시면 됩니다.

부산의 한 4층짜리 건물을 사들인 임대인 S사는 기존에 있던 음식점 임차인을 내보내고자 했습니다. 건물을 달리 쓰려는 목적이 있었기 때문이죠. 식당 세입자에게 따로 귀책사유가 있었던 것은 아니었습니다. 하지만 만료일이 목전까지 다가와도 별다른 의사표현이 없기에 S사는 쉽게 건물을 돌려받을 수 있을 것이라고 생각했습니다.

하지만 현실을 생각과 달랐고, 권리금을 배상해야할지도 모르는 상황에 놓이고 말았습니다. 이에 전문가와 함께 문제를 해결해나가고자 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)을 찾아오셨고 철저하게 증거를 수집하여 분명한 법률적 근거를 가지고 명도소송 소장 작성에 들어간 결과 마침내 2022년 10월 20일 부산지방법원은 점포를 돌려받으라는 의뢰인 승소판결을 내렸습니다.

S사가 승리할 수 있었던 비결은 무엇이었을까요? 바로 적시에 전문가의 적절한 도움을 받아 실수 없이 사건을 진행했기 때문입니다. 상가건물은 다른 부동산보다 더 꼼꼼한 대비가 필요합니다. 상임법이라는 세입자를 강력하게 보호해주는 법령이 있기 때문이죠. 그러므로 전문가의 코치를 받아 상대방의 권리를 최대한 해치지 않으면서 안전하게 명도소송 절차 진행할 수 있도록 해야 합니다. 문의사항이 있으시다면 아래의 번호로 연락주세요.