상가 재건축 임차인이 안전진단 외에 확인해야 할 부분은?

전남 해남군 흑석산 자연휴양림이 숲속의 집과 휴양관의 리모델링을 마치고 관광객을 맞이하기 시작했다고 합니다. 이번 공사로 해당 건물들은 객실의 냉난방 시설과 화장실 등이 많이 개선되었으며, 오래된 가전제품들도 교체되었다고 합니다. 주목 할 만 한 점은 휴양관에 어린 아이들이 읽을 수 있는 책들이 비치된 작은 도서관이 조성되었다고 하네요. 이렇게 새롭게 공개된 흑석산 자연휴양림은 평일에도 건물들의 빈 객실이 없을 정도로 사람들이 붐비고 있다고 하네요.

위와 같이 너무 오래되었거나 망가진 시설들을 개선하고자 재건축이나 리모델링 공사를 하는 임대인들이 많죠. 그런데 이렇게 갑작스럽게 상가 재건축 일정이 생겨 점포공간을 깨끗하게 비워야 한다면 그 곳에서 영업을 하던 임차인에게는 정말 청천벽력과 같을 것입니다. 물론 공사 계획이 있다고 해서 무조건 임차인이 퇴거해야만 하는 것은 아니라고 하는데요, 오늘은 상가 재건축 안전진단 등 퇴거 위기의 세입자가 알아야할 내용을 정리해보겠습니다. 

앞서 설명한 바와 같이 공사를 진행해야한다고 해서 무조건 나가야 하는 것이 아닙니다. 왜냐하면 상가 임차인은 별다른 귀책사유가 없는 이상 10년 갱신요구권을 행사할 수 있고, 또한 권리금을 회수할 수도 있기 때문입니다. 현재 점포를 임차하고 있는 세입자들을 내보내려면 정당한 사유가 있어야 합니다. 그런데 단순히 재건축을 한다는 것만으로는 임차인들을 받아 주어야 할 정당한 사유가 되지 않습니다. 

그런데 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 규정에 해당하는 상황이라면 임대인이 목적물에 대한 점유를 회복할 필요가 있음이 인정되는 경우로 앞서 언급한 권리들을 행사하지 못하고 그냥 나가야할 수 있습니다. 그렇기에 주의해야 하는데, 도대체 어떤 경우일까요?  

가장 먼저 처음 임대차 계약을 체결할 당시 도면을 보여주는 등 공사일정, 소요되는 기간 등의 정보를 포함하여 미리 세입자에게 고지하고 계약서에 적어둔 경우입니다. 당연히 이렇게 미리 공지한대로 공사를 진행해야 합니다.

다음으로 건물이 파괴되고 노후화하여 안전사고가 일어날 우려가 있는 상황입니다. 물론 건물이 단순히 오래 되었다던가 많이 낡았다던가하는 말만으로는 안 됩니다. D~E등급의 전문 상가 재건축 안전진단 결과가 나왔다거나 객관적으로 우려를 뒷받침하는 것이 있어야한다. 

마지막을 다른 법령에 의해 공사가 이루어지는 경우다. 이는 국가나 지방자치단체 등에 의해 진행되는 대규모 사업을 말한다. 만약 이 3가지 케이스에 해당하지 않는다면 충분히 갱신 요청할 수 있으며 권리금 방해로 손해배상 소송을 제기할 수도 있습니다.

만약 임대차계약서에 재건축시 임차인은 퇴거한다는 특약이 포함되어있다면 어떨까? 계약서에 있는 내용이니 이대로 나가야할까요? 아닙니다. 이러한 내용은 99% 무효로 봅니다. 상가임대차보호법은 편면적 강행규정으로 보다 약자의 위치에 있는 임차인에게 일방적으로 불리한 내용을 약정으로 정한 경우 효력을 가지지 못하게 하고 있습니다. 

단, 주의해야할 점은 이런 내용이 무조건 무효는 아니라는 것입니다. 앞서 계약당시 구체적으로 공사일정 등의 정보를 미리 안내했다면 정당한 명도사유가 될 수 있다고 했습니다. 그렇기에 정말 상세하게 사전 안내를 받았고 그대로 공사가 진행된다면 나가야할 수 있습니다. 하지만 단순히 계약서에 한두 줄 끼워 넣은 정도로는 상가 재건축이 이루어진다고 해도 강제퇴거 시킬 수 없습니다. 

서울에서 고시원을 운영하던 세입자 K씨는 처음 계약한 이후로 쭉 자동연장의 형태로 임대차 관계를 이어오고 있었습니다. 그런데 어느 날 임대인으로부터 건물을 다시 지을 예정이니 계약서를 다시 쓰자는 요구를 받게 됩니다. 이때 주변에 비해 굉장히 과한 수준의 임대료를 요구했고, 신축이나 리모델링이 이루어지는 경우 그냥 나가야한다는 특약사항의 추가까지 주장했습니다. 이미 내고 있던 임대료가 결코 적정한 수준은 아니었던 K씨는 해결방법을 찾고자 본 법무법인을 찾아주셨습니다.

본 사무소는 빠르게 사건검토를 한 결과 K씨의 건물은 환산보증금 기준을 초과하는 곳으로 더 이상의 갱신은 어렵다는 판단을 내렸습니다. 하지만 그 외에 다른 귀책사유가 의뢰인에게 있었던 상황은 아니었기 때문에 영업 가치를 충분히 회수하는 방향으로 전략을 세워나갔습니다. 철저히 준비를 마친 후 바로 권리금 손해배상소송 제기에 들어갔고 결과적으로 2023년 12월 7일 K씨는 보증금을 전부 돌려받을 수 있었고, 상가 재건축 권리금 1억 5천만 원도 회수할 수 있었습니다. 

위 의뢰인 K씨처럼 건물주에게 불리한 특약사항을 요구받는 경우 강하게 거절하기 어려워하시는 분들이 많으시죠. 아무래도 지금 이 특약사항의 추가를 거절하는 경우 퇴거를 해야 하거나 아예 계약을 못하게 될 것 같기 때문입니다. 하지만 앞서 설명 드린 바와 같이 세입자에게 일방적으로 불리한 내용은 아무리 합의하에 추가한 것이라고 하더라도 무효를 주장할 수 있습니다. 더 확신을 얻고 싶으시거나 상가 재건축 안전진단과 관련하여 궁금한 내용이 있으신 분은 전문가와 이야기를 나눠보시기 바랍니다. 아래의 번호를 통해 연락주시면 자세한 안내 도와드리겠습니다.