월세 연체시 주의해야할 점은

2018년 10월 16일, 계약갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 개정 됐습니다.

법 개정에 따라 좀 더 많은 임차인 분들께서 긴 임대차 기간동안 영업을 보장 받게 되셨는데요.

개정 당시, 자신도 계약갱신요구권 10년에 해당되는 것인지 참 많은 문의를 받았었습니다.

 

간단히 말씀 드리자면, 18년 10월 16일 이후 최초로 체결되는 계약이나,

갱신되는 계약(묵시적 갱신 포함)이 이에 해당합니다.

 

 

 

[예시] 2019년 7월, 5년 만기로 계약이 종료 되는 임차인 K씨는 계약갱신요구권 10년을 보장 받으실 수 없습니다. 2019년 7월, 4년 만기로 계약이 종료 되는 임차인 L씨는 계약갱신요구권 10년을 보장 받으실 수 있습니다.

 

임차인 K씨와 임차인 L씨의 차이점은 무엇일까요?

18년 10월 16일 이후로 계약이 만료 됐을 때, 5년 계약갱신권 존재 여부가 다릅니다.

임차인 K씨는 5년 계약이 만료 됐기 때문에 구법 상 계약갱신권이 존재하지 않아

갱신을 주장할 수 없으며 따라서 개정 이후로 갱신이 될 수 없기 때문에 10년 적용을 받지 못하는 것 입니다.

임차인 L씨는 4년 계약 만료로 구법 상 계약갱신요구권이 존재 합니다.

따라서 계약갱신을 요청하게 되면 개정된 날 이후로 갱신 되는 계약이므로 10년 적용을 받는 것 입니다.

 

 

 

상가 계약갱신청구권과 관련해 반드시 주의해야 할 것이 있습니다.

 

① 계약갱신요구를 임대인에게 했는가?

 

상임법 상 임차인의 임대기간을 10년 간 보장하고 있지만

한 번에 10년의 계약을 체결하는 분들은 거의 없으실 텐데요.

 

단기로 계약을 체결한 후, 임대인이 아무 말 하지 않아 계약이

자동으로 연장(묵시적 갱신)되는 경우 문제가 되지 않을 수 있습니다.

 

하지만 임대인이 계약기간 만료 전 갱신(계약연장)을 하지 않는다거나

차임 등을 인상해줄 것을 요구했다면 임차인은 임대인에게 계약 연장의사를 표해야 합니다.

 

어떤 분들은 임대차기간 10년이 당연히 보장 되는 것으로 알고 계시기도 합니다.

하지만 일정한 경우 임차인이 갱신을 원한다는 의사를 표하지 않은 경우

그 기간을 보장 받지 못할 수도 있으니 이 점을 꼭 유의해야 합니다.

 

② 3기 차임액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는가?

 

임차인은 3기 차임액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있다면 계약갱신요구권을 주장할 수 없습니다.

차임 밀린 횟수와는 관계 없이 연체한 금액이 세달 치 차임에 달하는지 여부가 중요합니다.

 

본 사무소로 전화 주시면서 밀린 차임이 보증금에서 공제 되므로

문제가 되지 않는 것으로 잘못 알고 계시는 분들이 적지 않은데요.

보증금과는 액수에 관계 없이 적어도 세 달치 차임이 밀리는 일은 없도록 반드시 주의해야 합니다.

 

임차인은 3개월에 달하는 월세 금액을 연체한 즉시, 임대인으로부터 계약해지 통보를 받을 수 있습니다.

또한, 3기 연체 사실만 있다 하더라도 계약갱신 요구 혹은 권리금 회수 주장을 할 수 없습니다.

 

사실상 모든 권리를 다 잃어버리게 됩니다. 건물주가 월세를 밀렸는데 아무런 재촉도 하지 않는다고 해서

문제가 없는 것이 아닙니다. 추후 더 큰 문제가 생겨 아무런 보호도 받지 못한 채 쫓겨날 수 있다는 것을 명심해야 합니다.

 

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- 본 사무소에서 진행한 사례 -

 

임차인 P씨는 월차임 2기를 연체한 상황이었습니다.

계약 당시 '월차임 2기 연체 시 명도한다.'는 특약사항을 체결했고,

임대인은 이를 근거로 명도소송을 제기했는데요.

 

막막해진 P씨는 본 사무소를 찾아오셨습니다.

본 사무소는 상임법 상 계약해지는 월세 3기 이상 연체시 가능하며,

특약사항은 이를 위반한 것이기 때문에 효력이 없다고 판단했습니다.

 

그러자 임대인 측은 월세 2기 연체 뿐만 아니라 임차인 P씨가 관리비도 연체 중이며,

관리비와 월세 연체액을 합치면 월세 3기에 달하는 금액이라며 계약해지를 주장했습니다.

 

본 사무소는 관리비 연체에 관련해서는 수도 문제로 과다하게 책정된 수도비 등으로

관리비 지급을 연체했음을 주장했습니다. 당시 임대인에게 객관적인 확인 요청 및 수리 요청을

했음에도 불구하고 임대인은 이를 무시로 일관했는데요. 본 사무소는 임대인의 의무를

제대로 지지 않았음을 입증하며 재판부를 설득해나갔습니다.

 

 

 

결과적으로 담당 재판부인 서울동부지방법원은 해당 사건을 조정에 회부해

임차인의 계약이 유지되고 있으며, 밀린 월세를 내기로 합의하며 종결 됐습니다.

 

 

 

자신이 부당한 상황에 처해있다고 판단 되시더라도 자신이 지켜야할 의무는 이행하며

상대방의 잘못을 법적으로 대응해야 합니다. 만일 막무가내로 눈에는 눈, 이에는 이의

태도로 대응하신다면 오히려 더 큰 피해가 발생하실 수 있습니다.

 

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