사업자 등록증, 임대차 계약서 명의 다르다면?

새롭게 사업을 시작하시거나, 영업소를 이전하실 계획을 갖고 계시다면

어떤 부분을 가장 중요하게 생각하실까요?

 

대부분이 '장소'라고 답하실텐데요.

본인 명의의 건물이 있지 않은 이상 대부분이 상가건물 임대차 계약을 통해

장소를 구하고 사업을 시작하게 됩니다.

 

장소를 정하셨다면 다음으로 중요한 일은 무엇일까요?

바로 '임대차 계약' 입니다.

 

 

 

임대차계약은 상가건물을 임차하실 때 필수적으로 거치시는 절차인데요.

사업을 시작하시거나 영업소를 이전하실 때 필수요소임에도

불구하고, 임대차 계약의 법적 문제를 등한시 하는 경우가 적지 않습니다.

 

임대차 계약을 하면서 모든 법적 문제를 꼼꼼히 따져 봐야겠지만,

영세 소상인의 경우 변호사의 자문을 하나하나 받으면서 진행하는 것이 힘든 게 사실 입니다.

 

따라서 법적 문제가 발생하는 것을 최소화 하기 위해 반드시 챙겨야 할 것들을

지금부터 몇 가지 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

◆ 사업자등록 명의와 임차인 명의가 동일한가

 

사업자등록상의 명의와 임차인의 명의는 같아야 합니다.

임차인이 사업자등록을 신청하면 임차인은 상임법 상 대항력이 생깁니다.

이는 상가 소유자가 바뀐 경우 임차인이 바뀐 소유자에게 임대차 계약이

유효함을 주장할 수 있는데요.

 

하지만 어떤 상황이든지 사업자등록증 명의가 임차인의 명의와 다른 경우

대항력을 주장할 수 없습니다. 이럴 경우 분쟁이 생겼을 시

더 이상 영업을 하지 못하고 쫓겨날 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

임차인이 임대차 계약 중 사업자 명의를 다른 사람으로 변경하거나

임대차 계약자의 명의를 바꾼 뒤 사업자등록을 새로 하지 않아

대항력을 상실해 명도 되는 경우도 발생하고 있습니다.

 

이처럼 명의를 변경 하시거나 예정이시라면

사업자등록증과 임차인의 명의가 동일해야 한다는 점을

꼭 주의하셔서 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

◆ 제소전 화해 조항 불리한 내용은 없는지

 

임대차 계약 시 제소전 화해 절차를 밟으셨다면 어떤 내용으로

하시는지, 자신에게 불리한 조항은 없는지 확인해야 합니다.

 

일반적인 임대차 계약 관계에서 특약사항으로 강행규정에

위반되는 내용을 체결했다면, 효력이 없습니다.

하지만 제소전 화해로 불리한 조항을 체결하셨다면 달라집니다.

 

제소전 화해는 소송을 제기하기 전, 당사자 간 합의로 재판과 동일한 효과를

갖는 화해를 성립시키는 것을 말하는데요. 간단히 말해 판결문과 동일한 효력을 갖습니다.

 

따라서 강행규정에 위반되는 내용이라고 할지라도 효력을 갖는데요.

이는 곧 불리한 조항을 근거로 강제집행을 당할 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

예를 들어 임대차 계약서를 쓰면서 임대인의 요청으로

 '재건축 시 조건 없이 명도한다.'라는 조항을 체결했다고 가정해봅시다.

이 경우 상가임대차보호법을 위반하는 내용임으로 무효 입니다.

하지만 제소전 화해의 화해조항으로 이런 내용을 포함시켰다면, 강행규정 위반이지만 유효 합니다.

 

 

◆ 임대인 명의와 건물주 명의가 동일한가

 

임대인과 건물주의 명의가 동일하다는 말을 이해하지 못하실 수도 있습니다.

당연히 임대인하고 건물주 명의는 같은게 아닌지 생각하실 수 있는데요.

 

임대인의 명의가 건물 소유자의 명의와 같은지 확인을 하셔야 합니다.

실제로도 임대인이 신탁회사에 자신의 건물을 신탁한 후 신탁회사의 동의 없이

임대차 계약을 체결한 경우, 임대인의 동의를 얻어 전대차 계약을 했는데

전대인이 월세를 내지 않고 건물주가 바뀐 이후 명도소송을 당한 끝에

더 이상 영업을 못 하고 건물에서 나가게 된 사례도 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 상 임차인은 임대차 계약의 제 3자에 대한 대항력(상임법 제 3조),

보증금의 우선 변제권(동법 제 5조), 10년 간의 계약갱신요구권(동법 제 10조) 등의

권리를 갖습니다. 하지만 임대인의 명의가 건물 소유자의 명의와 다른 경우

위와 같은 권리보호를 받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

 

최근 들어 상가임대차보호법이 임차인을 보호하는 방향으로 개정되고 있습니다.

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로, 대법원 판결이 계약갱신권 여부와 관계 없이

권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판결을 내린 것은 모두 임차인의 권리를 보호하기 위함인데요.

 

하지만 임차인으로서 가장 기본적인 사항조차도 챙기지 않는다면,

법의 보호를 받지 못한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

'사업자등록증과 임차인 명의 다르면 대항 못해'   상가변호사 닷컴 김재윤 변호사 칼럼