재건축 상가보상, 퇴거보상제도 필요

상가 임대차 분쟁에 대해 많은 분들이 전화 주시곤 하는데요.

그 중 '재건축'과 관련된 분쟁에 대해 물으시는 분들이 적지 않습니다.

건물주가 재건축 할 예정이라고 하는 경우 어떻게 대처해야 하는지를

물어보시면서 그냥 나가야 하는지 상담을 받곤 하시는데요.

상가 임차인은 상가임대차 보호법에 따라

계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 등의 보호를 받습니다.

이 때 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 방해할 수 없는데요.

권리금의 경우 임차인의 권리를 적법하지 않게 거절했다면 

임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.

재건축의 경우 건물주에게 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는

권리금 상당의 손해배상 청구가 어렵습니다.

정당하다고 인정되는 사유는 단 세 가지 인데요.

- 임대차 계약 체결 시 공사시기, 소유기간 등 재건축 계획을

임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

- 건물이 노후 또는 훼손 돼 안전사고의 우려가 있는 경우

- 다른 법령에 따라 재건축이 이뤄지는 경우

즉, 사전에 재건축 계획을 고지했거나 안전사고의 우려가 있거나

법령에 따라 이뤄지는 재건축에 한해 임대인은 임차인의

권리금을 보호해주지 않아도 손해배상의 의무가 없는 것 인데요.

물론 건물에 따라 차이가 존재하지만 통상 철근콘크리트조 건물의 경우

내구연한이 30~50년에 이릅니다. 따라서 단순히 오래됐다는 이유로

리모델링을 해야할 정도로 위험하다고 판단하기는 어려운데요.

만일 상가를 리모델링 해야할 필요가 있다는 다툼이 있다면

소송 절차에서는 안전진단 전문가의 감정평가를 받아 건물의 안정성을 판단하는데요.

안전진단 종합등급은 A(양호)~E(불량) 등급까지 있는데, 

보통 D등급보다 낮은 경우 안전사고의 우려가 있어 재건축 할 필요가 있다고 판단합니다.

건물을 봤을 때 외관상으로도 균열이 심하고 기울어져 있는 등

눈에 보일 정도로 문제가 있어 안전사고의 우려가 있는 경우라면

신규임차인을 구하기도 어렵고, 건물주가 계약체결을 거절할 수 있는 경우로

판단 될 가능성이 높기 때문에 이를 상대로 소송을 진행하는 것은 부적절 할 수 있는데요.

하지만 만일 겉으로는 오래되어 보이나 그 이유가 단순히 관리 부족 등으로

불량할 뿐 안전에는 전혀 문제가 없어 보이는 상황이거나,

단순히 건물주가 건물을 리모델링 해 더 많은 수익을 내기 위한 목적이라면

안전진단 등급도 양호하게 나와 임대인이 주장할 수 있는

정당한 사유가 되지 않아 임대인을 상대로 한 손해배상청구가 인정될 수 있습니다.

한 의뢰인의 경우, 회사를 그만두고 받은 퇴직금으로

장사를 시작해 5년 정도 된 임차인이었는데요. 장사를 시작하기 위해

발 벗고 뛰어다니며 상담도 받으며 창업을 시작했습니다.

인테리어, 집기류 등에 많은 투자를 해 개업을 했고, 

성실하게 사업을 꾸려나갔는데요.

임대인도 열심히 노력하는 임차인을 보고 

5년 간 임대료 인상을 요구하지 않으며 좋은 관계를 이어왔습니다.

문제는 건물이 매매되고 건물주가 변경되면서 발생했는데요.

새로운 건물주는 임대료를 올려달라고 한 뒤, 또 얼마 지나지 않아

'3달 후 임대차기간이 5년 만기가 되기 때문에 가게를 비워달라'는 내용증명을 보냈습니다.

임차인은 장사를 시작하고 열심히 노력한 끝에 조금씩 자리를 잡기 시작했는데요.

건물주가 재계약 해주지 않을테니 나가라고 해 당황할 수 밖에 없었습니다.

이전 건물주는 5년이고 10년이고 임대료만 잘 낸다면 계속 장사를 하라고 했는데요.

이 때문에 3년 차 되던 해에 재계약을 한 뒤 인테리어를 추가하는 등 

더욱 발전에 박차를 가했던 것이었습니다.

물론 상임법 상 임차인의 영업기간을 보장해주고 있는데요.

최초 임대차 계약일로부터 5년까지만 보장을 해주고 있다가

18.10.16 법이 개정되면서 5년에서 10년으로 연장된 것 입니다.

안타깝게도 해당 의뢰인은 5년 적용을 받아 갱신을 요청할 수는 없는 상황이었습니다.

일본, 프랑스, 영국 등 OECD 국가 상당수가 9~15년 내지 또는 무기한

계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 만들어 장기간 임대차를 유도하는 법제를

운영하고 있는 것과 비교한다면 우리나라의 법은 아직 임차인 보호가 미흡한 것은 사실입니다.

결국 의뢰인은 건물주를 상대로 재계약을 요구할 수는 없었지만,

권리금에 관련한 주장을 할 수 있었는데요. 15년 법이 개정돼, 임차인들끼리

권리금을 수수하기로 하고 임대인에게 계약체결 요청했을 때

임대인은 정당한 사유가 없다면 계약체결에 응해야 합니다.

만일 이를 위반했다면 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구가 가능한 것 인데요.

최근 국회는 재건축의 경우 세입자가 적절한 보상을 받을 수 있도록 하자는

개정안이 지속적으로 발의 되고 있습니다. 앞서 말씀드렸듯이

건물이 노후 또는 훼손 돼 안전사고의 우려가 있는 경우 등

재건축에 대해 정당하다고 판단 받았다면, 권리금 회수가 불가능하기 때문인데요.

임대차 기간을 다 채우지 못하고 퇴거하는 경우 퇴거보상제도를 마련해둔

독일, 일본 등과 달리 현행법에서는 이와 관련된 법이 도입되지 않아

세입자를 보호하는데 있어 취약한 것 입니다.

이럴 경우 권리금과는 별도로 퇴거보상금을 요구할 수 있도록 법을 개정할 필요가 있습니다.

상임법의 취지에 맞게 상가 세입자를 보호해줄 수 있길 기대합니다.

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