임대료 6개월 개정, 정확하게!

코로나19로 인해 사회적인 분위기와 형태가 많이 바꼈습니다. 마스크를 쓰는 것이 예의가 되었고 사람들은 야외를 찾아 떠나곤 했습니다. 모임을 하는 것도 조심스러워 졌으며 이로 인해 명절 연휴의 모습도 상당한 부분이 바꼈습니다. 더불어 경제적인 위기로 인해 일자리를 잃는 사람들도 있었습니다.

 

바이러스 사태로 인해 자영업자 또한 큰 경제적인 타격을 입었습니다. 사회적 거리두기로 인해 손님이 줄어들었고 PC방, 독서실 등 몇몇 업종은 한동안 영업도 할 수 없었기 때문입니다. 매출이 확연하게 줄어든 상황에서 임차인들은 기존에 납부하고 있던 차임은 그대로 감당해야 해 더욱 어려운 상황을 보내고 있었습니다.

 

지난 9월 코로나19로 인해 고통을 받고 있는 영세상인을 위해 상가임대차보호법 개정안이 발표됐습니다. 어떤 부분이 달라졌을까요?

 

 

 

 

차임 미납에 대해 임시 특례가 규정되었습니다. 시행일로부터(200929) 6개월 간 차임을 연체하더라도 권리금 회수기회, 계약갱신요구권, 계약 해지에 대한 권리 행사 제외 사유에 해당하지 않습니다. 즉, 임시 특례 기간에는 임대료 6개월 연체가 되더라도 6기 연체로 간주하고 계약 해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호 제외 등을 할 수 없다는 것 입니다.

 

상가임대차보호법 상 임대료 3개월 치 미납 시 건물주는 즉시 임대차계약 해지가 가능하고, 세입자가 모두 갚는다고 하더라도 계약갱신권, 권리금 보호 등에 대한 주장을 할 수 없습니다. 하지만 임시 특례에서 규정하고 있는 6개월의 기간 동안에는 연체되더라도 여기에 해당한다고 보지 않는 것입니다.

 

물론 지급의무가 면제되는 게 아니기 때문에 이 기간에 미납한 금액과 이로 인해 생기는 연체 이자는 모두 납부해야 합니다. 하지만 이 규정으로 인해 세입자들의 부담이 조금은 덜어졌다고 볼 수 있는데요. 임대료 미납으로 인해 모든 권리를 잃고 쫓겨나는 경우도 분명 존재했기 때문입니다.

 

 

 

 

임대료 6개월 이외에 또 어떤 부분이 달라졌을까요? 차임 감액에 대한 부분입니다. 개정 이전에도 차임증감에 대한 부분은 법으로 정해뒀는데요. 해당 권리를 주장할 수 있는 요건이 '조세나 공과금 등의 부담 증감이나 경제적인 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우' 임대차 당사자 모두 임대료에 있어서 증액이나 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있었습니다.

 

하지만 코로나19와 같은 바이러스 사태가 이 조건에 해당하는지 확실하지 않았는데요. 심지어 임대료를 내리는 경우 재판부에서 보다 엄격하게 보는 경향이 있어 임차인은 코로나로 인해 매출이 급감했음에도 불구하고 기존 차임을 그대로 감당해야 하는 상황에 처했습니다.

 

 

 

 

이번 개정에서는 '제1급 감염병 등에 따른 경제 상황의 변동'이라는 문구를 추가했습니다. 따라서 이전보다 적극적으로 현 상황에 대한 차임 감액을 주장할 수 있게 됐습니다. 행사 방법은 이전과 같습니다. 임대차 당사자 간 대화로 협의되지 않는다면 분쟁조정위원회나 민사소송을 통해 주장해야 합니다.

 

차임을 내리고 나서 다시 임대인이 증액을 요구해오는 경우 얼마만큼 인상할 수 있을까요? 코로나 이전 임대료에 달할 때까지는 5% 인상 제한을 받지 않습니다. 하지만 이전 차임을 넘어서도록 올리는 경우엔 5% 상한선이 있습니다.

 

 

 

 

차임감액의 경우 건물주와 분쟁으로 이어질 수 있는 부분이기 때문에 철저한 준비가 필요합니다. 만약 임대료 인하를 주장하실 예정이라면 현재 상황에 대한 법률적인 판단을 받은 후 전문적인 조력 하에 적극적으로 절차를 밟으시길 바랍니다. 아무런 준비 없이 이런 권리를 주장한다면 임대인을 설득할 수 없을 뿐만 아니라 원하는 결과를 얻기도 힘듭니다. 

 

따라서 법적인 권리에 따라 어떤 주장을 할 수 있는지, 어떤 준비가 필요한지 등등 정확하게 파악하시는 게 중요합니다. 감액소송에 있어서 입증, 증거 준비 등을 법률적으로 완벽하게 하셔서 피해를 최소화 하시길 바랍니다.

 

또한 임대료 6개월 등 개정에 관련한 궁금한 사항이 있으시면 유선 상 문의주시길 바랍니다.