차임 감액청구권 개정 확실하게 살펴보자

코로나 바이러스로 인해 자영업자는 큰 타격을 입었습니다. 보다 강화된 사회적 거리두기로 인해 매출이 크게 감소했음에도 불구하고 차임은 그대로 감당 했어야 하기 때문에 자영업자의 피해는 더욱 심각했습니다. 물론 법적으로 차임 감액청구권을 주장할 수는 있었습니다.

 

하지만 재판부에서 감액을 매우 엄격하게 보고 있었고 코로나19 사태가 감액 사유가 되는지 정확하지 않았기 때문에 자영업자 입장에서는 아무것도 할 수 없는 것처럼 느껴지기도 하셨을 것 같습니다.

 

이러한 상황에 맞춰 상가임대차보호법이 개정이 되었습니다. 자세히 어떤 부분이 달라진 것 일까요?

 

 

 

 

첫 번째, 임대료 감액 입니다. 물론 앞서 말씀드렸던 것처럼 차임 감액청구권은 존재했는데요. 기존 청구 요건은 '조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우'엔 임대차 당사자 모두 증감을 청구할 수 있다고 보고 있었습니다. 

 

이번 개정을 통해 청구 요건에 '제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이라는 문구를 추가한 것 입니다. 이를 통해 코로나19로 인해 기존차임을 감당하지 못하게 된 경우 차임 인하를 좀 더 적극적으로 요구할 수 있게 됐습니다.

 

 

 

 

세입자가 요구했을 때 임대인과 합의가 된다면 좋겠지만 협의가 되지 않는다면 분쟁조정위원회나 민사소송을 통해 임대료에 대한 판단을 받으셔야 합니다. 분쟁으로 번질 경우 아무런 준비 없이 주장할 수는 없겠죠. 감액의 이유에 대해 객관적인 근거 및 법률적 판단 하에 철저하게 준비하셔야 합니다.

 

만약 인하 후 임대인이 다시 임대료를 인상하는 경우엔 어느정도 올릴 수 있을까요? 코로나 이전 임대료에 달할 때까지는 5% 상한선 제한을 받지 않습니다. 그러나 이전 차임보다 더 많이 올리는 경우엔 5% 제한을 받는다고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

두 번째, 임대료 연체에 관한 것 입니다. 상임법 상 3개월에 달하는 임대료를 미납한 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호에 책임을 지지 않습니다.  

 

이 때문에 임차인은 코로나로 인해 매출이 떨어져 차임을 내지 못하는 경우 쫓겨날 위기까지 처하게 되는 경우가 있었습니다. 

 

이번 개정안에서는 임시 특례를 마련했고 시행날로부터(20.09.29) 6개월 간 임차인이 차임을 미납하더라도 계약해지, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하지 않도록 했습니다. 따라서 이 기간 동안에는 3기 연체를 이유로 해지 통보 등을 당할 수 없습니다.

 

 

 

 

물론 미납금 혹은 연체 이자는 모두 갚아야 합니다. 지급 의무는 면제된 게 아니기 때문입니다. 

 

권리가 있을 땐 적극적으로 행사하셔야 합니다. 이는 분쟁이 생겼을 때도 마찬가지 입니다. 현재 상황에서 차임 감액청구권 행사가 가능한지 등등 확실하게 판단 받으셔서 진행하시길 바랍니다.