상가건물 임대차보호법 적용대상부터 내용까지!

상가건물 임대차보호법 적용대상부터 내용까지!

 

 

상가건물 임대차 보호법 (이하 상가임대차법) 의 취지는 상가 임차인의 권리를 보호하고, 차임과 보증금의 지나친 인상을 방지하기 위함이다. 상가임대차법 제15조는 이 특례 규정의 목적 (국민 경제생활의 안정 보장)을 잘 보여준다.

 

* 상가 임대차보호법 적용대상은?

 

상가임대차법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며, 임대차는 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액 즉, 환산 보증금을 초과하는 임대차에 대하여 이 법은 원칙상 적용되지 않는다. 그러나, 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다(제2조).

 

 

 

 

* 상가건물 임대차보호법 계약갱신요구권

 

임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 (제10조제2항). 해당 개정 규정은 이 법 시행 후(2018년 10월 16일) 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없는 한, 이를 거절하지 못한다. 다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인이 법에 규정된 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 등의 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 또한, 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에 해당할 경우, 임차인의 권리금 회수 기회 또한 보호받지 못하기 때문에 계약갱신이 어려운 정당한 사유인지 면밀한 검토가 필요할 것이다.

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건 (기간)으로 다시 계약된 것으로 본다. 환산보증금이 기준 이하인 경우에 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(5%)에서 증감할 수 있다. 하지만 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약 갱신 경우 상가 임대료 인상률에 제한은 없으나 당사자는 경제 사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. *증감 청구 사유의 입증 책임은 당사자에게 있음 (제10조의2).

 

예를 들어 이미 10년을 초과해서 영업한 경우 등 임차인이 계약갱신요구권 행사가 불가한 경우 임대인은 계약을 갱신할 의무가 없으므로 고액의 임대료 인상을 요구받는 상황이라면 전문가의 검토를 통해 대처 계획을 수립해야 한다.

 

 

 

 

* 상가임대차보호법 묵시적 갱신이란?

 

계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임대인이 갱신거절 혹은 조건 변경을 통지를 하지 않았을 경우 해당 임대차는 “묵시적갱신”된다고 보며, 존속기간은 1년이다. 이 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(제10조).

 

하지만 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 경우, 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는다면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 당사자는 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고 규정에 의하여 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제639조 및 제635조).

 

만약 임대차계약이 자동으로 연장된 상황이라면 환산보증금의 초과 여부에 따라서 계약 종료시점이 달라지기 때문에 전문가의 검토가 필수적으로 필요하다.

 

 

 

 

* 상가 권리금이란

 

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설/비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치 (도시의 소위 목 좋은 곳에 위치한 점포 등)에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제10조의3).

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절해 권리금 계약에 따라 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없다. 제10조제1항 각 호 (계약갱신 요구 거절 가능 사유)의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러지 않다고 명시되어 권리금회수기회 또한 보호되지 않는다.

 

법으로 규정된 임대인의 방해 행위는 다음과 같다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 행위

2. 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 신규임차인이 되려는 자에게 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

 

 

다음과 같이 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인의 임대차계약 체결 거절 행위에 대해 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

 

1. 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

* 위 규정의 해석에 대한 반대 의견이 존재하므로 전문가의 검토가 필요

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가 등으로 산정) 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않는다면 시효의 완성으로 소멸한다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. *적극적인 주선행위가 필요

 

법에 따라 상가건물이라고 하더라도 권리금 회수 기회가 보호되지 않는 경우가 있다. (상가임대차법 제10조의5 등)

 

1. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 국유재산 또는 공유재산인 경우

3. 전대차계약

 

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주의사항 1 : 상가 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다 (제10조의8).

주의사항 2 : 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

상가임대차법에 규정되어 있는 모든 내용을 전반적으로 살펴봤습니다. 관련 분쟁이 생긴 경우 유선 상 문의바랍니다.