상가 계약 갱신 요구권 행사부터 기간까지

상가 계약 갱신 요구권 행사부터 기간까지 알려드립니다.

세 들어 사는 상가 건물에 임대인으로부터 과도한 임대료를 요구받은 임차인, 무슨 법으로 보호받을 수 있을까? 이런 임차인의 권리를 보호하고자 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차보호법이 있다. 약칭으로 ‘상가임대차법’이라고도 한다. 상가임대차법을 우선 적용하고, 관련 규정이 없을 때 민법을 적용하게 된다. 

상가건물이라 함은 사업자등록이 대상이 되는 건물이며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 이 법을 적용받을 수 있다. 

 

1. 계약 갱신을 앞두고

임대차계약 시 임대차기간은 중요하다. 이를 정하지 아니하거나 1년 미만으로 한다면 통상 임차인에게 유리하도록 1년으로 보고, 임차인이 원할 경우 1년 미만으로 보는 것도 가능하다. 

그렇다면, 임차인이 계약 종료를 앞두고 있다. 상가임대차법 제10조에 따라 계약 갱신 요구권을 갖게 된다. 2018년 10월 16일 개정돼 최초의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간 10년까지 보장받는다. 이 개정규정은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로 계약일자를 확인해 볼 필요가 있다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 

 

그러나 상가 계약 갱신 요구권 행사 당연히 할 수 있는 것은 아니다. 임차인에게 귀책사유가 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다. 

- 상가 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우(*연체액이 3기 차임액에 달하는 때에는 즉시 해지도 가능)
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 이미 서로 합의해 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 제3자에게 빌려준 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 고의성은 없지만 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 등
- 임대 상가가 철거나 재건축 계획을 앞둔 경우도 이에 해당될 수 있는데, 계약 체결 당시 임차인에게 재건축 예정임을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르기로 한 경우, 건물이 노후나 훼손으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

2. 갱신의 의사는 언제까지 표시하느냐?

계약 갱신을 원하는 임차인이라면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 상가 계약 갱신 요구권 행사하기를 바란다. 이때 재계약 요청을 하지 못하더라도 따로 임대인의 거절 통지가 없으면 환산보증금 이하인 임차인은 묵시적 갱신이 가능해 1년 자동 연장되고, 해지를 원할 경우 그 기간 내 언제라도 가능하다. 해지는 임대인이 통고 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 

하지만 고액 임대료 세입자의 경우는 다르다. 환산보증금 초과 임차인은 상가임대차법상 묵시적 갱신이 보장되지 않기 때문에 민법의 적용을 받는다. 제때 갱신 요청을 못했다면 임대차기간 만료 후 언제든지 나갈 것을 요구받을 수 있기 때문에 기한 내 갱신의 의사를 전달하는 것이 중요하다. 임대인은 해지 통고 6개월 후, 임차인은 해지 통고 1개월 후 해지의 효력이 발생한다. 임대인이 언제 나가라고 할지 몰라 불안 요소를 떠안고 가야 한다는 것이다.

 

살펴봤듯이 상가임대차법은 근본적으로 임차인의 권리를 보호하고자 함이다. 강행규정이므로 임차인에게 불리하게 규정을 위반한 약정의 체결은 효력이 없다. 임대차계약에 있어 원만한 관계를 유지하는 것이 바람직하겠지만, 어느 누구든 임대차 분쟁의 당사자가 될 수 있다. 

 

상가 계약 갱신 요구권 행사와 관련해서 문제가 발생했다면 내가 주장할 수 있는 권리를 찾아보고 해결이 어렵다면 상가 전문 변호사의 도움을 받기를 바란다.